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Project Promotion Strategy财富又一城2期营销推广案ORANGEPOWER2008.6 IN CHENGDU目录宏观市场分析项目区域市场分析项目SWOT分析客群分析项目新定位VI表现推广策略宏观市场分析（5.12地震前市场情况）4月份，成都市新增商品房可售套数为14244套。由于房地产市场的回暖和3月份放量的激增,各房地产公司在产生观望情绪的同时,顺势调整放量节奏，避免盲目推盘,因此4月成都市放量出现了较大幅度的下降。4月份成都市商品房成交了8927套，比3月份多成交了1246套，4月份的成交量高于07年12月份和08年1月份的水平，成交情况已经连续2个月出现了较大的增幅，平均增幅达到72.25％，较3月增幅为16.22％。 宏观市场分析(5.12地震前成都市场情况)4月成都各行政区房产交易量对成都五城区和高新区的4月成交情况统计来看，除高新区成交量有所下降外，其他5个区域的成交量都出现了大幅度的上升。特别值得一提的是，我们项目所在的成华区成交量连续3个月为6区域的冠军，突破了2000大关，本月成交了2130套。 宏观市场分析(5.12地震前成都市场情况)4月特殊事件分析—从春交会看市场 4月房交会现状：本次房交会参展项目180多个，参观人数35万人次（实际参展消费群25万人次），交易套数1100多套。本次房交会特点多是以营销战为主，折扣从1个点到12点不等，仅打特价房的有20多个项目，也有个别项目以房交会为市场突破口，如: 恒达绿洲耗资千万，请三大明星助阵。 　市场走势：区域 “三低楼盘” （总价低、均价低、门槛低）的楼盘在房交会期间，市场销售效果最佳。如：东三环区域 锦江城市花园（4万首付，送QQ车）、南二环橡树林项目以区域当中超低的均价获得很好的销售成绩、城北汇融项目大打特价房，也获得了不错的战绩，但是赢得市场的毕竟只是区域当中的少数，80%-90%的楼盘销售上处于滞销状态，由此得出从房交会为拐点到年底，政府拉动将难见成效，楼市有一定的小幅回落，年内将不会有大幅度的反弹，以去年下半年拿地的开发商将面临尴尬的局面。宏观市场分析(5.12地震后成都市场情况) 由于5.12四川汶川特大地震灾害影响，从5.12至５月底，成都楼市从市中心，一二三环，周边温江，华阳，新都，龙泉，及所有二级城市，楼市销售全面停滞，所有项目进入焦虑的观望期．几乎所有开发商在推广上均以公益性的形象广告为主，并未出现功利性很强的销售广告。 6月初至今，少量开发商匆忙发布广告，均以安全为主的推广为主，市区房市有少量回温，部分项目开始抓住地震机遇，及时调整降价营销策略，以每天销售一到二套的数量在走盘．多层及别墅抓住时机，成为了市场热点，甚至部分设计中的电梯项目，调整项目定位。 虽然由于地震的影响，但是成都的城市发展与规划决定，低层楼房必然是少之又少，大多数的产品是以高层为主。 5.12至今，成都楼市还是销售出了2000多套房子的事实证明成都的整体市场需求依然明显，随着地震风波的离去，成都的楼市在较短时间内必然会回温。 宏观市场分析总结说一千道一万，地震给社会带来灾难，给成都楼市带来低迷，但也有机会。机会1：地震波及四川18个市，导致近3000万人失去家园，成都安全与舒适的居住氛围必然会吸引灾区大量有经济实力的购房者。机会2：灾区重建急需大量基础物料，这必然导致成都楼市建筑成本的增加，聪明的成都紧迫购房客户必然会在涨价之前锁定物业。机会3：支持四川财政一半以上的房产力量必然会得到政府扶持，特别是最近新出台的减免交易税和个人所得税政策，必将大大刺激购房者。因此，我们对于宏观的市场不必太过悲观。项目区域市场分析—区域印象成都东北面兼具财富城北和中产城东双重气质于一身；近年来区域形象的改变逐渐受到置业者认可，已成为房地产开发的热点方位。项目区域市场分析—区域力量比08年区域版块力量随着片区的发展和大量品牌开发商的涌入，片区力量得到加强，版块的意识虽然还存在，但正在逐步削弱。07年区域版块力量城东北一二环距离、二三环距离比值约为1：5，而城西南、城中为1：2或2：3这决定西南、中强，东南弱项目区域市场分析—当前地产格局项目规模：4.6-40万m2建筑形态：小高层、高层，72-89 m2套二,94—123m2套三主力价格区间：5800-6600元/m2代表楼盘：驷马城、汇融名城主力客户：周边经商、物流企业人员，城北原住民项目规模：36-67万m2建筑形态：高层 主力价格区间：5875—6500元/m2代表楼盘：蓝光.富丽碧蔓汀、财富又一城项目规模：3.7-66万m2建筑形态：高层，72-97 m2套二,100—145m2套三主力价格区间：5800-6500元/m2 代表楼盘：浅水半岛 主力客户：周边经商、石油局员工，原住民本案项目规模：9.9