片区开发的盈利模式.docx

片区开发的盈利模式 片区开发项目因项目体量大、有一定的盈利性,在近年 饱受市场关注；既是地方政府看力发展的重点项目，也是社会资 本跃跃欲试的领域之一。 但是，不同地区、不同内涵的片区开发项目有根本性的差异, 其盈利模式也会有非常大的差距。无论政府也好，社会资本也好， 都只有在项目盈利后才能真正分享到增值红利、实现共赢的 目标。 那么，片区开发项目有哪些盈利模式呢？ 城市功能导向：老旧城区开发 在捋续的基础设施投入后，全国各地的新城区已经焕发了全 新面貌,成为了城市对外的窗口，也将中小城市的城建上限快速 提升。但是，与新城区的现代化相比，老旧城区面临的问题非常 多：既包括居民的居住问题,又涵盖老旧小区改造；既有基础设 施与风貌的落后，又有生态环境与配套公共服务的缺失。 因此，实施城市更新行动，以完善城市功能为导向，对老旧 城区进行整体开发是地方政府十四五期间的主要任务之一， 也是片区开发中比较常见的类型。这一类型的片区开发,核心在 于整体更新，需要将城市功能的升级与完善、基础设施与公 共服务的补短板强弱项同步进行。由此带来的盈利模式比较清晰： —是以片区中腾空的土地作为项目主要收益来源，用有收益 的经营性土地出让平衡公益性的基础设施投入，实现公益性的总 体建设目标； 二是对片区中的低效土地进行再开发，根据更新后的城市规 划与低效用地再开发的有关办法，对城市肌理中的单元进行活 化，通过商业收益弥补公共服务的持续投入； 三是将城市更新与新旧动能转换相结合，通过整体的升 级改造,带动片区的产业升级与现代化发展，通过风貌保护、城 市遗产保护、城市记忆公园等形式，让老城区老树开新花， 推动整个区域的经济可持续发展。 对于老城市来说，拆与建都只是手段而不是目的；必须坚守 以城市功能为导向的核心，才能实现片区开发的整体盈利。 交通设施导向：都市圈小城镇 在技术日益进步的时代背景与交通强国的整体战略下， 城市架构也产生了非常大的变化；新型交通基础设施让空间距离 变得越来越短，城市群、都市圈的战略即将成为现实。因此，有 —类片区开发项目是依托交通设施的发展，在都市圈、城市群中 形成一个个的节点小城镇,以交通节点为核心展开的片区开发。 由于交通基础设施的发展让通勤时间缩短，许多大城市发展 轨道交通来向外疏解人口，但有些地方把依托站点的片区开发做 成了纯粹的片区地产开发。这在当年房地产发展速度快、高速城 镇化有一定关系；但这在如今显然已经不合时宜，交通设施带来 的小城镇也应当具备应有的功能与造血能力，才能实现整体盈利 的目标： —是要实现多种交通设施的综合开发，以此来扩大对外辐射 范围，由此就能获得更多的生产资料、资本、人口的聚集； 二是要解决最后一公里的问题，改善小城镇内部的交通 设施，实现交通资源的相对均衡,以此提升整体的区域价值，避 免发展热点只集中在很少的区域； 三是根据周边的优势产业，承接一部分物流中转、以及对应 的产业转移功能，更大限度的发挥交通基础设施的价值,通过产 业实现长期的收益。 此外，还要关注小城镇的小字，在大交通时代,交 通资源有价值但非绝对稀缺，因此适度发展是实现盈利的关键之 ―,切忌盲目扩大发展、实现小而美的目标更好。 文旅康养导向：生态文旅开发 随看人民生活水平的日益提高，国内的文旅产业成为了发展 的蓝海，十四亿人口的文旅需求正在被快速释放。许多中西 部地区具有良好的旅游资源和环境优势，许多都在积极推进以文 旅康养为导向的生态片区开发。 与城市开发要接地气不同的是，文旅开发面对的并非本 地居民而是外来人口，因此文旅开发的核心理念必须跟上时代， 讲究挖扌屈底蕴、做好服务、丰富玩乐、生态开发,以此为核 心才能实现盈利的目标： —是依托地方核心旅游资源与历史文化,将文旅品牌、核心 景区、配套玩乐等进行升级,打造符合时代需求的、现代化的新 型旅游片区； 二是抓住游客带来的流量，将新经济、新业态与文旅进 行有机结合,以文旅品牌为入口,持续挖掘流量红利,避免传统 旅游过于明显的淡旺季； 三是重康养而轻地产，生态文旅带来的游客是季节性的、流 动性的，旅游地产的规模应当控制适度，将更多的区域打造生态 康养、休闲度假区域，满足不同层次、时间长度的消费需求。 因此，在文旅康养类的片区开发中，应当更为关注市场的实 际消费需求、留住游客的休闲娱乐活动。在这类片区开发项目中, 政府能做的是相对有限的，切忌大包大揽,要想做好必须借助专 业服务机构、本地居民与商业的共同力量。 产业升级导向：宜居宜业新城 中国经济的腾飞离不开产业的高速发展，同样，当我们想要 实现从发展中国家到发达国家的跨越，产业升级是必不可少的经 历与过程。因此，许多地区都想通过产业升级导向进行片区开发, 既是推动地方产业发展，也是新型城镇化工作的重要组成部分。 产业升级、产业导入的