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【房企关注】房地产业土地增值税清算与全程运营财务管控 暨重特疑难事项精析专题班 房地产业土地增值税清算与全程运营财务管控暨重特 疑难事项精析专题班 ☆2014 年 7 月 30 –8 月 1 日 ☆深圳·鹏威酒店 ☆主 讲：李国华 【主讲内容】 第一节：土地增值税稽查形式分析 ◇ ：《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行） 》 的执行带来哪些稽查 新动向及应对策略 第二节：土地增值税清算鉴证、税收稽查应对及税收风险点 一、土地增值税清算单位的检查 1．土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类？ 2 ．清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算？ 3 ．如何确定土地增税的清算单位？ 4 ．如何把握“国家有关部门审批的房地产开发项目” 、“分 期开发的项目， 以分期项目为单位清算” 、“一次性取得土地， 分期开发”？ 5 ．商住一体楼土地增值税计算及应对技巧 6 ．对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳 土地增值税？ 7 ．房地产企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有 进行分期项目的备案， 但是，企业自行划分了项目分期建设， 在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项 目单位进行清算？ 8 ．地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围 ? 9 ．小产权房是否应属于土地增值税的征税范围 ? 10．采取 BT 模式建设新民居工程需要缴纳土地增值税吗？ 11．房地产联合开发项目土地增值税如何清算？ 二、土地增值税清算时点的确定及其税务风险 1．土地增值税清算到底应该掌握在那个时点进行？ 2 ．清算实点确定应注意的事项及涉税风险 三、税务稽查人员重点关注的事项 四、土地增值税清算项目收入稽查及税收疑难点 1．土地增值税收入清算的基本稽查程序和方法； 2 ．土地增值税清算条件稽查 3 ．应税收入的检查 ⑴ 账面应税收入的检查 ⑵ 审查入账价格 ⑶ 应列未列应税收入的审查 ⑷ 非直接销售和自用房地产的收入的检查 4 ．转让永久使用权检查 5 ．代收款项检查 6 ．土地增值税清算收入确认的 3 个重点 7 ．与收入有关的疑难问题解析： ⑴ 企业在土地增值税清算时，未开票也未签订销售合同的 房产应如何确认收入？ ⑵ 房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定 转让税金由房产受让方 承担，转让收入怎样确定？ 五、扣除项目的税务稽查及疑难问题 1．扣除项目税务稽查方法 2 ．土地征用及拆迁补偿费的稽查方法及风险点 ⑴ 税务机关对土地征用及拆迁补偿费的稽查要点 ⑵ 企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以 计入开发成本扣除？ ⑶ 企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除 ⑷ 成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分 摊的土地使用权金额？ ⑸ 合作建房分配产品的，在清算中如何确定开发企业取得 的土地的金额？ ⑹ 土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？ ⑺ 单位转让土地使用权时 ,土地部门收取的土地闲置费、土 价评估费的土地增值税处理 ⑻ 纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地 管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土 地增值税扣除项目？ ⑼ 土地滞纳金在计算土地增值税时能否扣除？ 3 ．前期工程费的稽查方法及风险点 ◇ 设计费税收筹划涉税风险点 4 ．建筑安装工程费的稽查方法及风险点 ⑴ 采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查 ⑵采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查 ⑶ 房屋装修费用怎样确定 ⑷ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除 5 ．基础设施费和公共配套设施费的稽查方法及风险点 ⑴ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许 扣除 ⑵ 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，如何 合理分摊？