某某房地产项目投资分析报告.pdf

金阳大厦项目 投资分析 目 录 一、项目概况 二、长沙房地产市场情况分析 三、地块所处的特性市场分析 四、项目的 SWOT 分析及总体思路 五、项目可类比项目调研情况 六、项目产品的开发策略建议 七、项目投资收益及风险预测 一 项目概况 （据贵司所提供的资料） ☆金阳公司于 98 年取得体育馆路附 1 号建设用地，国土使用证编号：开国用（ 98 ）字第（ 1575 号） ☆地块宗号 5097008 ，综合用途，使用权面积为 1136.89 平方米，使用期限至 2043 年 10 月。 ☆由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及邻边单位（长沙铁路公司）的 协议土地租赁意向支持下，金阳公司于 2000 年底取得计委立项批复文件（长技基 2000 年 493 号），该文件中明 确项目可开发总建筑面积为 16000 平方米。 ☆ 2001 年 8 月正式取得长沙市规划管理局的二类规划设计条件通知单（编号 200001078A1 ），其中详细说 明项目建设用地为 1900 平方米，容积率为不大于 8.5 ，建筑高度为 84 米以内，机动车出入方向为东北。 ☆目前该地块市场价格为 1200 万元人民币左右。相关土地有偿出让金已经缴纳完毕。 二 长沙房地产市场情况分析 2005 ，长沙房地产市场发展历程中非常重要的一年。政策变化和外地豪强的进入，使得长沙房地产市场有 些“乱花渐欲迷人眼” 。但能够断定，大变革 之下，市场无法风平浪静，是继续繁荣火爆还是会进入一个理性期、冷静期、 调整期，都要有个说法。变革和转折，长沙房地产走向何方，这对于我们来说也许还是一个谜！ 一、长沙房地产市场——供应与需求的对决 2005 住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得僵硬之时，强劲的消费势头能否持续；产品时代来到，产品不 断升级换代，花花世界能否将消费欲望引导再至喷发；长沙楼市能否再续神话？ 二、市场大变革——产品升级和营销升级全面展开 2004 长沙房地产市场正经历着前所未有的发展和变革，无论从产品还是营销上。外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升 级的导火索，而这种形势在 2005 将愈演愈烈，产品和营销升级的大潮是不可阻挡的，也是市场优化和进步的标志。 三、价格——让我欢喜让我忧 升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以来房屋价格偏低的长沙市场，随着产品升级而带来的价格升级已经启动，而 且势头如此迅猛；对于这样一个老百姓最关心的问题，在 2005 需要见分晓！ 四、资金链、融资渠道——延续生命线！ 国家政策，地方政策，政策与对策！当国家宏观调控产生作用，金融政策开始紧缩，当矛头指向房地产行业，如何打开资金 的缺口？当房地产行业真正成为资金密集型行业，当钞票变得如此紧缺，本地企业如何才能玩转长沙房地产市场？ 五、别墅市场——长江后浪推前浪 水云间、绿城桂花城作为新一代别墅能否共同造势城东市场？同升湖、金鹰城老一辈占据天然如何守势？河西别墅市场， 尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长沙别墅市场走向何方？ 六、小户型和写字楼——物以稀为贵，贵多少 在市区内用地日渐减少的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵。明年此类产品的需求走势如何，产品的紧缺能否 表现出更高的价格，产品设计和概念将出现什么样的新变化，看城市中心价值如何提升！ 三 地块所处的特性市场分析 ———项目地块所处芙蓉路区域分析篇 总体区域分析： 2003 年 8 月 31 日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的 “中华第一路” ，它全长 46 公里， 南起暮云镇，北至霞凝港，与 2000 年拓改的五一