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【经验】手把手教你开发商的 16 种拿地模式（建议收藏反 复阅读） 中国投行俱乐部 【投行 CEO 大本营】 微信号： ibankclub 欢迎投行、基金、券商、信托、银行、保险、租赁、投资等 金融大咖关注中国投行第一品牌 - 中国投行俱乐部， 寻找优质 项目、资金及获得高端圈层请联系：秘书长（ 【同微信】，添加微信请注明：地区 -企业 -职位 -姓名）分享： 各行大咖请分享文章到朋友圈；关注：添加关注后查看历史 消息可获取更多行业专业知识，关注“中国投行俱乐部”或 查找微信号 “ibankclub ”，关注后可回复您关注的方向 （我们 会根据您的需求发布重量级文章） 一 .招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费， 拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值 税成本，没有任何争议。问题 1：土地闲置费问题。 （国税函 【2010 】220 号、国税发【 2009 】31 号） 问题 2 ：契税问题。财税【 2004 】134 号、国税函【 2009 】 603 号（一级开发情况下出现的问题） 问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协 议的可以是母公司， 如果是最后签订协议， 一定是项目公司。 否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题 4 ：返还的土地出让金问题。财税【 2009 】151 号、财 税【 2009 】87 号文件。例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政 府又返还了 2 亿元土地出让金。 问题 5：以地补路问题。 江苏南京市关于土地增值税的问答， 认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款 就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所 得税认为也应该照此办理。 (和税局沟通） 二 .不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后， 准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税 （国税发[1993]149 号文件、国税函【 2008 】277 号文件、国 税函【 2009 】520 号文件）不征税，土地增值税（ 《条例》和 财税 【2006 】21 号文件， 不征税， 企业所得税 （国税函【2009 】 118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国 有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付； 此时，政府出让土地， 没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留 分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股 权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如 何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 三 .购买转让土地（项目） 买方：直接按照支出款项作为成本费用， 除了缴纳契税以外， 没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税； 第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于 形式（国税函【 2007 】645 号）。 注意问题： （一）卖地营业税的差额征收 1、差额征收营业税（财税【 2003 】16 号） 2、如果是招拍挂 拿下的土地，卖地时是否