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物业管理实务 第 一 章 物业管理企业 一、物业管理企业的概念和特征（熟悉） 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事 物业管理相关活动的经济实体。 其特征可以归纳为以下三点： 第一，是独立的企业法人。 第二，属于服务性企业。 物业管理的服务： 常规性的公共服务 、延伸性的专项服务 、随机性的特约服务 、委托性 的代办服务和创收性的经营服务等项目。 第三，具有一定的公共管理性质的职能。 二、物业管理企业的分类（了解） ( 一 )按照投资主体的经济成分来划分 1．全民所有制物业管理企业 2．集体所有制物业管理企业 3．民营物业管理企业 4．外资物业管理企业 5．其他物业管理企业 ( 二 )按股东出资形式来划分 1．物业管理有限责任公司 2．物业管理股份有限公司 3．股份合作型物业管理企业 三、物业管理企业的常见模式 ( 一 )房地产建设单位的附属子公司或部门 这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。 ( 二 )独立的物业管理企业 ( 三)物业管理集团公司 第二节 物业管理企业的设立 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为 工 商注册登记和资质审批两个阶段。 一、物业管理企业的工商注册登记（分为六个步骤） ( 一 )企业名称的预先审核 ( 二 )公司地址 ( 三)注册资本 《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为 l0 万元。 ( 四)股东人数和法定代表人 (五)公司人员 (六)公司章程 （公司法规） 物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分 配、债权债务、内部管理等内容的书面文件， 是设立企业的最重要基础条件之 一 。 ?物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明， 以及必要的审批文件。 ?在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立 。 二、物业管理企业的资质审批及管理 ( 一 )物业管理企业的资质条件 （注意：谁审批、谁颁发、谁管理） ?物业管理企业资质等级分为一、二、三级。 ?国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理； 省、 自治区人民政府建 设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门 负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、 自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 1．一级资质 (1) 注册资本为人民币 500 万元以上。 (2) 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业 中级以上职称。 (3) 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4) 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别 占下列相应计算基数的百 分比之和不低于 100％： 1) 多层住宅 200 万 m2； 2) 高层住宅 100 万 m2； 3) 独立式住宅 ( 别墅)15 万 m2； 4) 办公楼、工业厂房及其他物业 50 万 m2。 (5) 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统， 有 优良的经营管理业绩。 住宅： 100 万 m2， 50% 高层： 30 万 m2 ， 30% 办公楼： 20 万 m2 ， 40% 120%＞100% 2．二级资质 (1) 注册资本为人民币 300 万元以上。 (2) 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业 中级以上职称。 (3) 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4) 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百 分比之和不低于 100％： 1) 多层住宅 100 万 m2； 2) 高层住宅 50 万 m2； 3) 独立式住宅 ( 别墅)8 万 m2； 4