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第六章 收益还原法;内容;一、收益法的基本原理;一、收益法的基本原理;一、收益法的基本原理;一、收益法的基本原理;一、收益法的基本原理;一、收益法的基本原理;一、收益法的基本原理;10;11;12;13;14;二、收益法的估价步骤;STEP 1 收集整理资料 STEP 2 确定总收益 实际收益——在现状下实际取得的收益； 客观收益——排除了实际收益中属于特殊、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 潜在毛收入——假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。;STEP 1 收集整理资料 STEP 2 确定总收益 实际收益 客观收益 潜在毛收入 有效毛收入;STEP 1 收集整理资料 STEP 2 确定总收益 实际收益 客观收益 潜在毛收入 有效毛收入;;20; 包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用。如： 1、管理费 以类似房地产实际发生的管理费为基础。 2、维修费 大修、小修 3、重新装修费 以类似房地产实际发生的费用为基础修 正，按年度分摊 4、设备重置费 按年度分摊 5、税金 房产税 营业税等 6、保险费 0.15％～0.2％ 7、其它费用：中介费用等;（二）应扣除费用;（三）费用分类 1、固定费用 1）保险 2）税费 3）设备重置费、重新装修费; ;STEP 4 求取纯收益;26;27;STEP 4 求取纯收益;注意2： 收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”，当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，可采用这种方法评估其价值。其实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。 承租人权益评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值，反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。 ;30;31;;; 将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。其出发点是选择一种近于无风险的???资的收益率，称为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性和管理负担三项，再减去预期的收益增长率，便得不动产的资本化率。 安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。 ;例：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率： 安全利率 2.25％ 投资风险 4.00％ 缺乏流动性 1.00％ 管理负担 1.00％ 收益增长 - 2.00％ 资本化率 6.25％;资本化率 =贷款比例*抵押贷款资本化率 +自有资金比例*自有资金收益率 =M*RM+（1-M）*RE RM＝还本息额/抵押贷款额≠贷款利率;; 将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按收益率的大小从低到高的顺序排序，制成图表，估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而确定所要求的资本化率的具体数字。 投资类型如： 银行存款、贷款、国库券、商业债券、股票、保险;;;41;三、收益法的特例;建筑物及其土地总收益;三、收益法的特例;建筑物及其土地总收益;四、收益法应用举例;47;例2 有一房地产，其中土地总面积150平方米，地上建筑物为一砖混结构的平房住宅，建筑物价格为600元/平方米，建筑总面积80平方米。该宗房地产如以月租金1600元出租，年经常费用4080元。假设建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。 试用残余法求取土地价格。;49