长沙商业地产市场分析.docVIP

长沙商业地产市场分析 目录 一、 长沙商业地产历史的演变 二、 长沙商业地产现状 三、 长沙传统商圈分析 四、 长沙零售百货业分析 五、 长沙商业地产面临的问题 六、未来几年长沙商业地产走向预测 2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发 展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适 应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效 应FI趋明显。 数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654. 78 万平方米，竣工而积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的 供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的) 大型商场、写字楼暂吋停业以垂新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售 楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年Z内，长沙市商业物业 将丿力经一个放量的高潮期。 一、长沙市商业地产的历史演变 自古以來，长沙便是楚南重镇，悠久的商业传统，使其形成了浓厚的商业特 征：密集、热闹、拥挤。20世纪90年代初，长沙的商业竞争历经了 “友谊商 诚”、“阿波罗商业广场”、“中山”、“晓园” “东塘百货”五虎闹长沙的阶 段；90年代中后期历经了以友谊阿波罗集团为代表的国有商业模式和以平和堂 为代表的屮外合资模式龙虎斗，到2002年，马王堆陶瓷建材新城和黃兴南路步 行街成为商业地产的始作俑者，随后大连万达又以投资型室内百货业态商业地 产，掀开了市区商业地产开发的崭新篇章。 到2004—2007年，长沙商业地产的开发达到了一个射盛的高峰。目前已经 进入了 “洋虎闹长沙”加品牌战的新格局，不管承认不承认，本土商业品牌在国 际和国内著名詁牌挤压下已步履维艰，长沙商业格局一个新的吋代已经来临了 o 除了几乎绝大部分大型商业地产项目在售，大量的社区商业街和市中心的商业裙 楼在同时达到一个市场供应量的高峰期。 二、长沙商业地产现状 根据2005年长沙《长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)》，到2020 年，在现有商业格局的基础上，将新建或完善：一个市级商业中心，既五一广场 商业屮心；10个区域级商业中心，既火车站商业屮心、伍家岭商业屮心、东塘 商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、金霞商业中心、马坡岭商业中心、 黎托商业屮心、观沙岭商业屮心、大托商业屮心。如下图： 五一广场商业中心 火车站商业中心 伍家岭商业中心 东塘商业中心 红星商业中心 望城坡商业中心 金霞商业中心 马坡岭商业中心 黎托商业中心 观沙岭商业中心 大托商业中心 五一广场商业中心 火车站商业中心 伍家岭商业中心 东塘商业中心 红星商业中心 望城坡商业中心 金霞商业中心 马坡岭商业中心 黎托商业中心 观沙岭商业中心 大托商业中心 三、长沙传统商圈分析 1、五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈 位于氏沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是 各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面 积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每F1人流量达30-50万。 圈内汇集了平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方商 厦、万达购物广场、百盛购物广场等大型购物场所，黄兴路步行街、金 满地商业步行街、坡子街民俗商业街共三条商业步行街，苏宁、国美电 器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万 代大酒店、国贸大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄 春和、东北饺了馆、蒙娜丽莎中曲餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、 人寿保险、屮信银行、屮国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻 石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、 娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业屮心，商圈内以屮高档次业态 为主。 2、荣湾镇商业副中心 2、荣湾镇商业副中心 河西唯一商圈 荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连， 是该区最重要的交通枢纽，人流旺。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物 中心、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，漾湾镇的商业价值急 速上升。目前商业营业而积约6.5万平方米，H人流量达15万，消费 层面主要是来口河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的口领 人群。 主要商业物业: 购物中心3 通飆业广场4 1家亠 旭生溯市门 新侮 步歩高Q 3家a 知名精品超市Q 屈臣氏- 1家心 专业珈 通程电器门 苏宁电器家）“ 国美电器卩 金太阳服饰广场Q 6家心 商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐 饮有东锅屮西餐厅、荷香楼湘菜馆、晶珠国际美食城、必胜客、麦当劳、肯德基、 桂林人、台北