中原XXXX第六都项目二期产品定位及物业规划建议报告195P.pptxVIP

【城市豪宅 比肩世界】 第六都项目·二期产品定位及物业规划建议报告（调整稿）;;;我们的占位思考—— “三达”鼎立，打造南中国豪宅名片;;;项目价值分析;;区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区域利好;;轨道交通：;配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而喻;外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀赋;;项目二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高;二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目营造豪宅形象与氛围提供支撑;;项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值;地块限制条件：区域周边豪宅项目较少，缺乏豪宅的氛围，项目需要通过提升产品品质与配置支撑项目豪宅形象;优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造;内部价值小结：本项目已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞争力;外 部 价 值;;平层豪宅与其他豪宅的区别;平层豪宅在长沙发展情况如何？ 长沙平层豪宅的发展特点是什么？;;2007;长沙平层豪宅市场发展格局：发展两极分化，资源型平层豪宅沿湘江分布，占据城市 自然景观资源非资源型；豪宅则占据城市中心，依托城市综合资源与项目后天打造资 源塑造豪宅品质;长沙平层豪宅市场发展特征：随着客户需求的多元化，豪宅产品品质化程度加深，住宅科技得到广泛应用，综合体价值与豪宅价值开始叠加，城市中心型平层豪宅的市场竞争与打造标准更加严苛;长沙平层豪宅发展趋势：随着城市空间的不断拓展，客户对于城市资源的依赖程度进一步加深，城市中心型平层豪宅价值得到不断认可，中心区平层豪宅未来将引领城市豪宅市场发展，成为新的标准制定者;在长沙 谁是城市中心型豪宅···;通用时代国际社区——70万㎡城市高端生活示范区;项目规划：整体分三期开发，一期物业全部为30+1F、31+1F高层共13栋，总建面达27万平米；二期未定，三期以商业为主；整体规划为城市最佳生活示范区，中心规划有大面积湖景，整体档次为中高端;项目一期（1~5栋）户型配比：总户数为2340，产品为一房至四房，面积段在75-168平米之间，其中二房占比较大；整体户型及面积较为主流;项目一期（1~5栋）户型设计：一房产品在打造上采用了入户花园和多功能房的设计，提高了产品的性价比，同时以主卧套房设计提升产品的档次；两房设计设计有入户花园和空中花园、主卧套房等具有一定的创新性和灵动性;项目一期（1~5栋）户型设计：三房户型具有较好的空间尺度设计，同时具有创意，赠送入户花园、空中花园，空间灵动，且配置独立书房，主卧套房设计等提升了产品的品质与档次，具备豪宅产品基本特征;项目一期（1~5栋）户型设计：N+1户型为主较多，同时保留有少量168平米复式产品，产品舒适尺度较大，赠送面积多，并普遍采用入户花园，空中庭院、观景阳台等设计，产品性价比与创新性高;项目亮点打造：规划有3000平米商务中心（会所）、幼儿园、赤岭小学、运动场所等，配套完善；全精装双入户大堂；架空阳光车库；戴德梁行物管顾问；多重顶级安防等，有力支撑了项目的高端形象定位;建发·汇金国际——都市综合体 高端生活全案;项目基本规划分析：以普通住宅为主，别墅项目旨在提高项目整体形象，形成高低配的物业组合形式；二期商业部分150米超高层五星级酒店成为南城地标性建筑，支撑起南城CBD核心区域;产品分析（住宅）——都市主流户型与城市别墅的结合，住宅面积以市场上的住流行面积为主，面积设计较为合理。;汇金国际——拥有入户花园、飘窗、阳台等常规设计，户型一般。叠加别墅总量稀少，为城市绝版稀缺产品。;户型分析——主力户型设计采用框架结构设计，能根据需要设计适合自己的户型；同时所有的户型设计都遵循动静分区、干湿分离的原则进行了有效的布局，更具合理性；户型设计充分考虑了赠送面积，赠送面积高达16%，有效的提高了产品附加值;99平米三房;项目豪宅配置——从该项目的配置情况分析，无论从配置数量或是配置品质上，都无法与真正意义上的豪宅项目匹配，豪宅配置设施较弱 ，不能起到有效提升项目附加值的作用;奥林匹克花园：九五之尊 都市顶级私家官邸;规划分析：整个项目以组团式规划，在平面布置上错落有序，却不失恢宏大气，布局小高层住宅，整个小区容积率低，创造了一个舒适性的居住环境;户型配比：该项目的户型结构设置以三房、四房为主，但面积段跟市场主流的面积区