合肥和嘉国际广场写字楼营销推广策略提案.pptx

和嘉国际广场营销推广策略提案;目录｜Contents;第一部分 宏观市场研究 / 写字楼;一个中心，多极存在 推敲合肥写字楼在地理位置上的分布可以发现，“一个中心，多极存在”的格局已经形成。 “一个中心” 主要以一环为中心，集中着老式写字楼，而“多极”主要分布着新近建成的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。;板块划分;一环线以内的老城区 约15.3万㎡;一环线以内的老城区 该区域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商业氛围较浓。其中，长江路沿线有不少写字楼分布，如“CBD中央广场”、“仁和大厦”、“招商大厦”、“天徽大厦”和 “置地投资广场”等。北一环附近分布了少量的次高档写字楼，如 “财富广场”，以及沿蒙城路的“润安大厦”、“徽商国际大厦”。 长江中路“红旗饭店”区域改造项目以及“华侨饭店”区域改造项目所在的庐阳区，规划以商业和住宅为主。庐阳区过去作为省市领导机关所在地，是合肥政治、经济、商业中心区域，所以分布了大量的早期写字楼。 ;政务新区 虽然滨湖新城建设对政务新区有一定影响，但政务新区毕竟有合肥市人民政府的办公楼以及如财政局、法院、新闻出版署、联通等重要机构入住，加上原有的区域规划设计的高标准，随着商业写字楼“新城国际”的高标准建设，以及 “绿地·蓝海”的销售，特别是政务新区大量的商业和办公土地即将进入开发大限（2年内开发），政务新区无疑将成为合肥未来高档写字楼集中地。 ;马鞍山路沿线 随着“新都会”的交付以及省行政服务中心的工程推进，绿地海顿公馆、佳和项目、富安项目等写字楼陆续投入建设，以及合肥首条娱乐休闲街的启动，马鞍山路逐渐成为合肥写字楼的集中区域。原有的“风和园”、“凤巢园”、“联邦花园”、“万振逍遥苑”、“金地国际城”内大量的创业型企业和成长型企业将走出住宅小区，成为周边消化写字楼的主体。 ;新站区 一、由于新站商贸城的区域定位，大量小型商贸企业在此聚集。和马鞍山路写字楼相似，此地也有大量以商业贸易为主的创业型企业或成长型企业蜗居在住宅楼内办公。“澳澜宝邸”、“长春都市豪庭”、“吟春园”等住宅小区，即是这类小型企业的集中地。 二、由于新站区大规模的纯住宅项目不多，很多项目在取得土地时就是综合用地，住宅、商业、办公混合使用情况较为普遍。像中环广场写字楼项目、恒丰国际写字楼项目、金色地带写字楼项目这样纯粹、专业的写字楼，本区域内为数甚少，更多是像“嘉华中心”、“广大国际”、“浙江商贸城”等住宅、办公混搭，“租、住、用”同时进行。;高新区和专业市场区 高新区由于政策的原因，辖区内存在大量的创业中心和企业孵化中心，如“民创中心”、“大学生创业园”、“科创中心”、“孵化中心”等等，容纳了大量的高科技企业或新型创业企业。同时，在一些行业集中的区域——如IT行业集中的黄山路和金寨路交口区域，对写字楼的需求也较大，这些地方的写字楼租售情况也相对较好。如“安徽国际商务中心”、“黄金广场”、“兴科大厦”。;竞争关系分析 ○●合肥写字楼未来供应主体将集中在政务新区及马鞍山路沿线，从地段特征及客户群来看，马鞍山路沿线与本案所在区域较为相似，马鞍山路沿线写字楼将与本案形成较直接的竞争关系。 ○●据合肥房交网统计，随着写字楼开发量的增长，合肥写字楼销售量在2004年底已经达到了21.5万平方米。2005年上半年合肥市写字楼的销售面积走势平稳，下半年由于新政对住宅市场的影响，一部分房地产投资客将资金从住宅市场转向写字楼市场，销售量由6月份的3.99万平方米增长到7月份的4.49万平方米。按此类推，合肥写字楼年消化量控制在10万平方米左右，对于未来两年约65.4万平方米的集中放量，写字楼市场的竞争将显著加剧。;写字楼特征分析 ■随着经济发展和城市扩张，多极副中心的出现将使写字楼供应激增，合肥写字楼进入快速发展轨道。 ■合肥高档写字楼尽管硬件配置上较高，但在物业管理等软性服务上，目前尚未达到真正意义上的5A标准，市场仍然缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼，总体上写字楼市场处于第三代产品阶段。 ■住宅楼改建商住楼或纯写字楼（中房名都Studio、众城国际广场SOHO），对中、低档次商务楼形成一定冲击。 ■土地年限为50年的商住楼或及土地年限为70年的住宅用地建设的商住楼市场需求旺盛，投资客和自用客户均对此类产品感兴趣。 ■无论是高端产品还是中低档商务楼宇，在客户的市场细分和产品细分以及物业服务上均有较大的提升空间。;第二部分 微观市场研究 / 写字楼;立面形象对比;置地投资广场;新城国际;项目名称;项目;■建筑立面、市场定位同质化 ■标准层基本单元划分，每个单元在8