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居民小区物业公司项目拓展管理制度 一、 总则 （一） 目的。 为规范市场拓展工作，实现公司市场拓展目标，特制定本制度。 （二） 适用范围。 本制度适用于物业项目拓展工作全过程的管理。 二、 职责划分 （三） 市场拓展部经理职责。 市场拓展部经理在物业项目拓展过程中的职责如下。 确定物业项目的市场拓展目标，并对物业项目方案、投标书等 文件进行审核，报总经理审批。 组建项目投标小组，并确定小组负责人。小组负责人一般为市 场拓展主管，有时也会由市场拓展部经理兼任。 （四） 市场拓展主管职责。 市场拓展主管在物业项目拓展过程中的职责如下。 负责对收集整合后的市场信息进行分析、判断，并确定要拓展 的物业项目。 组织安排人员对有拓展意向的物业项目进行详细调查，根据调 查后的情况判断是否进行投标。 组织安排人员进行项目考察。项目考察后进行工作总结，并对 谈判结果进行判断，确定是否应该签订合同。 （五）市场拓展专员职责。 市场拓展专员在物业项目拓展过程中的职责如下。 负责定期收集相关市场信息，协助部门经理和主管确定拓展意 向，并在确定市场拓展项目后针对项目的开发商、业主及竞争对手进 行详细的调查。 将收集到的信息进行筛选、汇总，制定《项目考察相关注意事 项》并通知相关部门。 负责项目标书编写检查、答辩准备工作，并对答辩过程中发生 的突发状况进行及时处理。 陪同项目考察人员进行实地考察，与招标方进行谈判，双方达 成一致后签订合同。 三、物业项目拓展程序 （六）确定物业项目拓展目标。 市场拓展部经理负责制订公司项目拓展计划，市场拓展主管根据 此计划确定物业项目拓展目标，制定物业项目的具体要求与标准，并 上报部门经理审批。 （七）收集物业项目市场信息。 市场拓展专员根据项目拓展计划和项目拓展目标，通过进行市场 调查、与客户进行联络或经相关单位与个人介绍等多种方式进行物业 项目相关信息的收集工作。 信息的收集一般分为两种。 原始信息主要是通过实地考察和调查问卷所获得信息，这种信 息收集的方法一般比较客观真实，但需要大量的人力和经费支出。 二手信息主要是通过查阅各种资料，如报纸、网上搜索、政府 公布的数据等，这种信息收集的方式简便、易执行且花费少，但往往 准确性、时效性比较差。 （八）对收集到的信息进行筛选，确定目标项目。 信息筛选、汇总。由市场拓展专员对所收集到的项目相关信息 进行分析、筛选、汇总，并上报市场拓展主管。 确定拓展目标项目。市场拓展主管根据市场拓展专员汇总的项 目信息进行分析，考虑其是否符合物业公司项目拓展的总体目标，并 考虑合作的可能性，最终确定市场拓展目标项目，并上报市场拓展部 经理审核、总经理审批。 有下列情形之一的物业项目需要提请公司审核，确认是否作为 目标项目。 （1） 综合楼（高层）面积少于20000平方米，小区（多层）面 积少于50000平方米的项目。 （2） 物业管理费用过低的项目。 （3） 档次过低的项目。 （4） 维修基金不足或不到位的项目（限于成熟小区）。 （5） 物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项 目。 （6） 业主委员会因非原则问题与前物业公司纠缠不清的项目。 （7） 曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次曝光、在业内造 成不良影响的开发商的项目。 （8） 公司资源配置达不到客户要求的项目。 （9） 开发商或大产权主超过两家的项目。 （九）对目标项目进行调查，掌握相关信息。 项目审批通过后，市场拓展主管安排优秀的市场拓展专员对拟 拓展的物业项目的相关情况进行详细调查。调查时要从开发商、业主 或物业人、物业项目、竞争对手等多方面进行调查。 在调查竞争对手前要了解竞争对手的优劣，由市场拓展主管指 定竞争对手作为参照进行调查。根据物业公司的现状或预期目标进行 比较，从多方面尽可能全面掌握项目信息，了解开发商的主要目的。 市场拓展主管根据调查、分析后所得出的结果来确定是否接手, 以及采取哪种方式接手。 确定要接手后，市场拓展主管组织相关人员进行实地考察，为 投标方案的制订打下基础。 （十）制订项目方案，编写投标书等文件。 根据实地考察的结果和项目拓展目标，市场拓展主管组织相关 人员制定项目方案。 市场拓展部经理负责组建投标小组，挑选项目方案、项目负责 人、标书编写人员，对编写人员进行合理的分工，审查后，报总经理 审批。 （十一）投标书的编写。 投标书的主要内容包括以下13个项目。 目标物业的概况。 公司的概况，经营管理过的物业项目。 对目标物业选择的管理模式。 对目标物业进行管理的管理组织架构及人员构成。 管理目标与管理经营宗旨。 管理操作。 管理费用收支预算方案。 各类人员的培训计划。 目标物业的前期介入。 物业管理各项制度的建立。 提高物业管理水平的新设想。 公司愿意接受的相关奖惩。 附件及招标文件要