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世联经典房地产全程策划理论体系全案 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 经典房地产全程筹划理论体系 房地产全程筹划理论体系0. 工程概况1. 工程市场筹划1.1 工程周边环境分析⑴ 工程土地性质调查★ 地理位置★ 地质地貌状况★ 土地面积及其红线图★ 七通一平现状⑵ 工程用地周边环境调查★ 地块周边的建筑物★ 绿化景观★ 自然景观★ 历史人文景观★ 环境污染状况⑶ 地块交通条件调查★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划★ 工程对外水、陆、空交通状况★ 地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状⑷ 周边市政配套设施调查★ 购物场所★ 文化教育★ 医疗卫生★ 金融效劳★ 娱乐、餐饮、运动★ 生活效劳★ 游乐休憩设施★ 周边可能存在的对工程不利的干扰因素★ 历史人文区位影响1.2 区域市场现状及其趋势判断⑴ 宏观经济运作状况：① 国内生产总值★ 第一产业数量★ 第二产业数量★ 第三产业数量★ 房地产所占比例及数量② 中国房地产开发业景气指数③ 国家宏观金融政策★ 货币政策★ 利率★ 房地产按揭政策④ 固定资产投资总额★ 全国及工程所在地★ 其中房地产开发比重⑤ 社会消费品零售总额⑥ 商品零售价格指数★ 居民消费价格指数★ 商品住宅价格指数⑦ 中国城市房地产协作网络信息资源利用⑵ 工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规★ 工程所在地的居民住宅形态及比重★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★ 短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划⑶ 工程所在地房地产市场总体供求现状⑷ 工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异⑸ 工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹ 商品住宅客户构成及购置实态分析★ 各种档次商品住宅客户分析★ 商品住宅客户购置行为分析1.3 土地ＳＷＯＴ分析⑴ 工程地块的优势⑵ 工程地块的劣势⑶ 工程地块的时机点⑷ 工程地块的威胁及困难点1.4 工程价值分析⑴ 商品住宅工程价值分析的根本方法和概念① 商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法1〕选择可类比工程2〕确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3〕分析可类比工程价值实现的各要素之特征4〕比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值5〕根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价② 类比可实现价值决定因素1〕类比土地价值：地段资源差异★ 市政交通及直入交通的便利性的差异★ 工程周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异★ 周边市政配套便利性的差异2〕工程可提升价值判断★ 建筑风格和立面的设计、材质★ 单体户型设计★ 建筑空间布局和环艺设计★ 小区配套和物业管理★ 形象包装和营销筹划★ 开展商品牌和实力3〕价值实现的经济因素★ 经济因素★ 政策因素⑵ 类比竞争楼盘调研★ 类比竞争楼盘根本资料★ 工程户型构造详析★ 工程规划设计及销售资料★ 综合评判⑶ 工程可实现价值分析① 类比楼盘分析与评价② 工程价值类比分析1〕价值提升和实现要素比照分析2〕工程类比价值计算1.5 工程市场定位⑴ 市场定位1〕区域定位2〕主力客户群定位⑵ 功能定位⑶ 建筑风格定位1.6 开发节奏建议⑴ 影响工程开发节奏的根本因素★ 政策法规因素★ 地块状况因素★ 开展商操作水平因素★ 资金投放量及资金回收要求★ 销售策略、销售政策及价格控制因素★ 市场供求因素★ 上市时间要求⑵ 工程开发节奏及结果预测★ 工程开发步骤★ 结论2. 工程规划设计筹划2.1 总体规划⑴ 工程地块概述★ 工程所属区域现状★ 工程临界四周状况★ 工程地貌状况⑵ 工程地块情况分析★ 开展商的初步规划及设想★ 影响工程总体规划的不可变的经济技术因素★ 土地SWOT分析在总体规划上的利用或躲避★ 工程市场定位下的主要经济指标参数⑶ 建筑空间布局★ 工程总体平面规划及其说明★ 工程功能分区示意及说明⑷ 道路系统布局① 地块周边交通环境示意★ 地块周边根本路网★ 工程所属区域道路建立及未来开展状况② 工程道路设置及其说明★ 工程主要出入口设置★ 工程主要干道设置★ 工程车辆分流情况说明★ 工程停车场布置⑸ 绿化系统布局① 地块周边景观环境示意★ 地块周边历史