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房地产行业人力资本发展现状评述 ——人力资源和社会保障部劳动工资研究所与博志成研究院 合作课题 “房地产行业人力资本评价体系研究”系列分享 2012年的“金九”已然过半，来自各机构的统计数据表明，9月上半月，北京楼市成交量较8月同期下降近两成。同时，来自统计局最新的数据也显示出，重点统计的70个城市中，8月仅有36个城市房价环比上涨，且涨幅均未超过0.6%，行业总体环境仍不容乐观。对于处于风浪中的房地产企业来说，外部环境越差，越是见企业内部修炼功力的时刻。 企业内部修炼功力的高低源自于构成企业的非物力资本的人所创造的价值，即经济学上所讲的“人力资本”。在经济增长中，人力资本对价值创造的推动作用远远大于物质资本。对于房地产企业运营来说，企业内部更加优秀的人力资本就意味着更高效率的产出。目前房地产行业的人力资本发展情况究竟如何？近年来有着怎样的变化趋势？随着人力资源和社会保障部劳动工资研究所与博志成研究院共同合作的“房地产行业人力资本评价体系研究”课题日渐深入，课题组已对行业内具有代表性的百余家房地产企业进行了人力资本客观量化数据分析和实证调研分析，通过课题所搭建的研究体系实证评价，获取了房地产行业当前人力资本的现状结果，以下我们将就其中一些突出性的表现与大家分享。 （一）房企之间人力资本发展水平差距明显 调研数据结果显示，行业内各房企之间人力资本发展水平表现出两极分化的状态。我们可以通过图1中所示的人力资本评价体系各项指标的方差数据清晰的看出这一点，图中近半数指标的方差大于1000。 图1 房地产行业人力资本评价体系评价得分方差情况 这里由于篇幅的原因我们仅就其中表现比较突出的一项指标为例做简要分享： 上图中第四项指标“员工总数增长比例”的方差超过10000，显示出行业内房企员工总数增长比例与公司整体销售业绩的增长比例之间巨大的差异性。具体举例来看，我们在调研中发现中粮地产在2011年员工总数同比增长为11.52%，主营业务收入增长为162%，而同年度SOHO中国企业员工总数同比增长为12.55%，主营业务收入却下跌了68.79%。 形成这种差距的原因是多种多样的：如随着近年来全国土地扩张趋势的出现，规模较大的房企纷纷上马异地项目，在陌生区域的项目拓展必然带来员工的大幅增加，而当年度的销售收入必然无法与员工增幅相匹配；又如行业中数量众多的中小型企业多以项目制运营公司业务，新项目从拿地、审批、建设到营销出售这一系列的流程通常都需要一到两年的时间才能够完成，新项目的人员投入价值也需要一至两年的时间才能够体现在公司主营业务收入上；再者数量众多的中小规模的企业，由于企业规模不大，资源整合能力不强，其整体发展规划的无法保证具有稳定性和统一性，更加容易导致这一现象的出现。 课题组在充分考虑了行业特点的基础上通过大量的样本调查后发现，刨除这些因素，从全行业人力资本发展现状来看，企业员工总数增长和主营业务收入增长的合理性在各企业间两极分化仍极其明显，显示了行业内人力资本发展水平分布极其不均的现状。 （二）近年来房地产行业员工整体素质持续上升 通过图2中四项指标的数据我们能看到，近三年来房地产行业高管平均年龄及就职时间都呈现出微幅上升的趋势，高管高学历人员的比例也有微幅提升，高管团队趋于成熟稳健。值得一提的是，房地产行业员工高学历人员的比例有较明显的提升，本科以上学历的员工占员工总数的比例平均数从2009年的32.52%上升至2010年的35.24%，2011年更是攀升至39.15%，这说明随着房地产市场的快速发展，房地产行业从业人员的总体素质水平呈现持续上升态势。 图2 近三年房地产行业员工整体素质变动情况 通过图三对房地产行业员工整体素质模块的五项指标进行体系评价打分后的分数来看，2011年高管的平均年龄、平均在职就职时间的平均计算分数均低于80分，显示出目前房地产行业高管年龄尚与高管最优年龄存在一定差距，并且任职时间偏短，稳定性较差。这一结果与整个房地产行业发展的历程相关，房地产行业作为一个年轻行业，其发展的时间与其他成熟行业相比较短，相应的人力资本发展水平也不高，再加上调控时期行业的整体动荡，更加剧了人员的不稳定性，因此评分数据表现出房地产行业高管的流动性明显高于成熟行业。 图3 房地产行业员工整体素质模块五项指标评价得分平均分 （三）近年来房地产行业高管薪酬增长率和员工培训投入持续下降 通过房地产行业高管团队及员工人力资本投入的数据变动分析，我们发现高管薪酬增长率和员工培训投入费用占比两项指标在近三年里呈现出明显的下降趋势。 从图4中我们能够清晰的看到2009-2011年三年里，高管薪酬增长率大幅下滑，与其他成熟行业相比比例已经很低的员工培训费用投入仍然持续被消减。数据的变化深切的印证了自调控以来企业为应对销售不佳而做出的成本控制