别墅超经典营销推广执行报告.pptx

丽水馨庭 HEALTH HOUSE新活性原墅;基础认识;[新政] ;土地和项目取得;政策调控历程;“国六条”细则影响（2）;上海不是本轮调控的重点对象 2005年的宏观调控政策的出台，更多是“上海感冒，全国吃药”，主要调控对象就是针对上海及长三角周边城市。通过一年的调整，上海市场2005年初疯狂般的上涨势头已经得到遏制，市场开始趋于理性平稳。而正当政府的目光聚集于上海市场的时候，北京、深圳等地的房价却仍旧在飙升，因此今年的宏观调控更像是“全国感冒，上海陪着吃药”。北京、深圳、广州被重点关注，在政策执行上基本无回旋余地。;政策执行尚有调整空间 直辖市有特殊情况可调整“70%”的比例，这给上海大户型项目开发留出了空间，具体情况需要等待上海的实施办法。 上海作为直辖市有政策调整的权利，并且去年地方政府调控有力，取得明显成效，所以此次的政策执行上会有一定松动。 ; 产品结构影响较大 90平米及以下产品比例的增多，一定程度上缓解了上海市场上小户型产品供应失衡的局面，但对开发商的利润控制会造成一定影响，同时大户型产品供给关系的人为控制，势必会改变当前大户型产品去化难的困境。 别墅类土地供应再一次全面叫停，对后市别墅产品的供应将产生较大影响，别墅产品价格上扬不可避免。花园洋房和TOWNHOUSE等类别墅项目是国土资源部清查的重点，今后在规划设计此类产品上应极其谨慎。; 新房市场：楼市成交量一周内下降两成 统计数据显示，细则出台后一周内（5月29日-6月4日），上海楼市各项指标均出现明显下降。新盘成交套数4066套，环比减少19.63%；成交面积50.00万平方米，环比减少16.6%部分上市新盘调整开盘策略，以略低于预计开盘价的价格上市。 ;二手房市场：成交量下滑明显 在楼盘房龄两年左右居多的杨浦、长宁、闸北、闵行和浦东塘桥等区域，成交量下滑明显，挂牌成交价格有3-5%的下浮。在楼盘房龄4-5年居多的虹口、普陀和浦东三林、上南等区域，不到5年的房源“售转租”明显增加。部门门店的二手房的成交量下滑了50%左右。为避征全额营业税影响，中介布局疏远次新房。而在6月1日的前两天，上海二???市场突然爆满，赶着“过户”完税的交易双方明显增加，房产交易中心不得不加班延时工作。 ;上海市四大银行“别墅”贷款规定 工行总价在300万元以上的高档别墅，贷款成数不超过6成，最长期限30年。 农行别墅贷款成数最高5成。 建行别墅贷款成数最高7成，一手别墅最长期限30年，二手别墅期限为20年。 中行400万元以下的别墅，贷款成数最高7成，1986-1990年造的别墅最高6成，而400万元以上的别墅原则上不接受贷款，除支行推荐或VIP客户。 ;[市场] ; 全市别墅市场 全市联列住宅市场 莘闵板块联列住宅市场 市场客户分析 附：案例;经过年初的传统淡季，2月别墅市场趋于平稳。独幢别墅出现小幅回升。3月联列别墅成交比重增大，占到了六成，4月市场供需两旺，5月成交依旧保持良好状态。 独幢价格在2月的低谷之后，一直稳中微升，联列住宅在平稳中震荡，仅在4月达到9836元/平方米。;纵观去年9月至今的联列住宅，除了在传统的淡季，成交量一直呈增长状态，尤其是3月以来，成交大幅增长。 成交均价波动较为平稳，到3月、4月、5月有较大起伏。;在莘闵板块，联列住宅06年的成交情况明显优于去年。 成交均价呈缓幅增长，成交均价由最低时的6501元/平方米增至8340元/平方米。 3.、4月份成交量剧增，在四月出现大半年以来的峰值，成交面积达到10747平方米。 ;市场客户分析;案例;价格轻微浮动，成交呈上升趋势。;燕南园—户型;燕南园—广告表现;复地北桥城 ? 地址：金阳路393号（近沪闵路） 区域:闵行(环线位置:外郊环) 单价报价:?联排均价7000元/平方米， 独栋均价12000元/平方米 面积范围：160--280 发 展 商:上海柏斯置业有限公司 投资商：复地 企划营销:上海策源置业顾问有限公司 建筑设计:美国JWDA建筑设计事务所 上海三益建筑设计事务所 ;复地北桥城—销售情况;复地北桥城—户型;复地北桥城—广告表现;达安圣芭芭花园 现场地址：松江新闵别墅区明中路 区域:松江 (环线位置:外郊环) 单价报价:7700—11000 面积范围：190—360 发展商:上海达安泰豪置业有限公司 ;达安圣芭芭花园—销售情况;达安圣芭芭花园—户型;达安圣芭芭花园—广告表现;雷丁小城 地址：莘闵高级别墅区莘砖公路555弄 区域:松江 (环线位置:外郊环) 单价报价: 8000—10000 房型面积：160-280平方米 发展商:上海精文南部置业发展有限公司 企划营销:上海新联康投资顾问有限公司 ;雷丁小城—销售情况;雷丁小城—广告表现;[