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附录：房地产基础知识 一、房地产开发相关知识： 1、房地产业： 房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理 以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业主要包括以下一些内容： 1 、国有土地使用权的出让，房地产的开 发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区 土地的再开发等； 2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的 买卖租赁、 抵押等活动； 3、房地产中介服务， 包括房地产咨询、 估价和经纪代理、 物业管理； 4 、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务 市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家 对房地产市场的宏观调控。 2 、房地产开发基础流程： 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基 础设施、房屋建筑的活动。 商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、 土地出让、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资 机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建 设，销售， 后期服务。 投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的 基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性， 与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开 发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部 门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合 判断项目可行性。 土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程 序，获取土地使用权和开发权。 项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约， 由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证 一计划”。 项目设计阶段： 根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准， 对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。 项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要 密切注意项目建设过程的进展， 定期视察现场， 与派驻工地的监理工程师会晤， 了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。 销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目 企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：期房预售和 现房销售，期房预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资 金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。 物业移交阶段（后期服务阶段）：开发建设单位与物业管理企业订立前期物业 管理服务合同 , 由物业管理企业对房屋建筑、 市政公共设施、 绿化、卫生、交通、 治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人 提供综合性的有偿服务。同时，开发建设单位在住宅区业主委员会成立之日起 30 日内 , 向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新 建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和工程建设档案资料。在物业移 交同时或移交之前，将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部 门，以实现彻底移交。 3 、房地产开发资质： 为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于 2000 年 3 月发布了《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证 书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业资质按照企业条件为 一、二、三、四等四个资质等级。别外有暂定资质。 4 、房地产开发所需证件： 房地产开发需要具备“五证两书”，分别是： 《建设用地规划许可证》、 《国 有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商 品房销售许可证》及《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》 开发流 土地 开工 开盘