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审计广角 浅谈房地产行业年度会计 报表审计中应重点关注的事项 漯河慧光会计师事务所 卜红霞 摘要：房地产行业不 同于一般工商企业，由于其产品特殊、建设项 公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过 “真票假业务 ”的列 目规模大 、时间跨度长 ，加上其 审计报告需满足特殊用途 ，造成房地产 账增加开发成本以达到偷逃税款 的目的。 行业审计风险较高．如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高 三 、税收问题 审计质量 。降低审计风险，笔者结合多年房地产行业 的审计经验 ，就审 税收是国家对房地产行业进行宏观调控 的主要手段之一，且 由于 计 中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们 房地产业税收的政策性强．涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行 在房地产行业的审计中能有所启发。 年度会计报表审计时的难点和重点。审计 中我们可以重点关注以下几 关键词：房地产行业 年度会计报表 审计 点： (一)是否存在隐匿收入行为 随着 中国市场经济的快速发展 ，房地产行业经营规模不断扩大 ，成 房地产企业隐匿收人的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销 为支持我 国国民经济发展的主导产业 ，同时各地数量庞大的房地产企 售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税 ；二是对其房屋、商铺、车位 业也成为会计师事务所提供 审计服务的重要对象之一 。由于房地产行 的出租收入不入账 ，不 申报纳税。 业不 同于一般工商企业 ．其产品特殊 、建设项 目规模大 、时间跨度长 ，且 (二)是否存在虚开建筑发票虚列成本 问题 房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用 虚开建筑业发票是指在没有真实业务 的情况下 ，到当地税务机关 途 。造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表 代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票 。企业只需支付营业税 审计工作 ．提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业 的 或者手续费，就可以获取金额 巨大的票面金额，人账后就可 以在计算企 审计经验 ，就审计 中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事 业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的 “真票假业 务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。 务 ”偷税行为 。 一 、 提前或推迟确认收入 (三)是否存在未按规定预缴和汇算清嫩土地增值税 问题 以 《企业会计准则第 14号一收入》的判断标准为依据 ，同时考虑房 欠缴、少缴土地增值税在房地产行业 比较普遍 ，一是未竣工清算项 地产的特殊性，房地产企业应在 同时满足以下条件的情况下确认商品 目不按规定预缴土地增值税 ．二是 已完工项 目长期按未完工项 目核算 ， 房销售收入的实现 ： 不按规定到主管税务机关汇算清缴 。 f11商品房已完工且 已取得政府相关部 门的综合验收证 明，并 已交 (四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税 付业主使用： 根据现行税法的相关规定 ，房地产企业存在将商品房捐赠 、偿债和 f21已签订商 品房买卖合同； 以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关 (31已收到与商品房有关的全部价款或者 已按合 同规定收到首付 税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往 款 ．收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回； 来账或者直接冲减成本 。不确认销售收入 ，不 申报纳税 。 f4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业 出于各种 (五)是否存在少缴、不缴印花税的情况 不同的