房地产贷款项目审计中值得关注的重点和难点现象.pdfVIP

ModemnCommericalBankHerald 房地产开发贷款是商业银行的重要贷种，在银行资产构成中占据重要地位。通过项 目审计 对房地产开发贷款进行充分风险揭示，可以协同管理层更好地管理好存量贷款，并对新增 贷款的审批提供新的视角。 在房地产贷款项 目的审计实践中，审~tSJt构极有可能关注到一些重点和难点现象。审计机 构和经营行对这些现象的充分关注，可以在准确识别房地产开发贷款的真实风险、提高经 营行的贷款管理质量方面起到积极作用。 文 I冯文强 彭钢 杨波 现象一：商业银行支持的房地 第三，贷款行通过业主方提供 现象二：由于 内部竞争的关 产贷款项 目实际完成总投资数 的工程进度表，与自己评估后的数 系，部分房地产项 目开发贷款 据的可获得性较弱 据进行比照。从而大体核定已完成 发放行与按揭贷款发放行分别 在项 目审计实践中，可能存在 总投资数据。如，某行支持的 *“ 为贷款行的不同分支机构 一 个较为普遍的问题，即项 目实际 一 期”和 “★二期”项 目，依靠了 部分房地产开发项 目，由某行 完成总投资数据的可获取生『较弱。 业主方的工程进度表与评估数据进 A支行发放开发贷款，但按揭贷款却 第一，贷款行收集的监理报告 行比照来大体核定实际完成总投资 由该行B支行来审批发放。这种现象 未披露完成工程量的详细数据 。 数据。 的存在，直接造成的影响包括： 如，某行支持的 “北 ★，项 目，贷 该项数据的马弓可获得性、以及 第一，项 目资金封闭管理被实 后管理过程中，该行从监理方收集 估算的非专业性，对银行了解项 目 质削弱。房地产开发项 目贷款的还 了监理报表，但报表中并不披露累 的真实进展，核定贷款资金支用进 款来源为项目销售回款，它是A支行 计完成工程量等重要信息。 度是否合理造成实质困难，对贷后 贷款顺利回收的基础保证。而按揭 第二，贷款行依靠现场调查项 管理的精细化造成一定的阻碍。建 贷款由B支行发放，A支行就无法做 目进度后，结合评估报告对实际完 议在今后的房地产开发贷款项 目 到将销售回款控制在专项账户内， 成总投资数据进行估算，不排除该 中，增加对监理方的细化要求，即 也丧失了监督应封闭资金仅用于项 项数据与真实数据具有较大的差异 要求监理方在月度监理报表中必须 目本身的基础条件。 度。如某行支持的 “项 目”，贷 披露当月完成工程量和累计完成工 第二，A支行贷后管理效果被 款行对该项数据的掌握和获得 ，主 程量，再与项 目评估的基础数据估 严重削弱。开发贷款与按揭贷款在 要是基于对项 目现场情况的了解， 算进行比对，使得贷款行能够获得 不同机构之间发放，使得A支行无法 并结合评估报告进行数据估算。 可信的权威数据。 对借款人的销售回款真实情况进行 48 现代商业银行园圃 直接、及时地掌握，也无法对该开发 金5亿元，全部采用受托支付，其后 在另一商业银行也获得了项 目融资 商提供的各项数据特别是销售数据， 三次发放的贷款资金约2亿元在第一 约5亿元。 从资金回款的角度进行核对分析。 手转至建筑施工方后，第二手在间 第三，责权利关系在某行分支 隔一个月左右全部转至开发企业其 现象四：地方政府背景的房地 机构问模糊化。A支行和B支行在贷 他银行账户。 产开发商受到来 自多方的售房 款收益 、风险管理方面的重合 、交