房地产企业合理串改项目可筹划.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 房地产企业合理串改项目可筹划  关于房屋开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在1994年就特地发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能供应土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。  我们在某市地税稽查局得到这样一条消息：振大房地产开发公司运用所谓“税收筹划”，节约营业税收高达66万余元。那么，振大公司是如何“筹划”的呢？  笔者带着这个问题，采访了振大房地产开发公司的总经理，这位不愿透露姓名的总经理对我们说，他理解中的“税务筹划”就是如何采取方法既能少缴税，又不被税务局检查出来。当我们问他振大公司是如何根据他的理解去进行“税务筹划”时，他说：“我们把本公司开发的楼房，出售给买房单位后，我们想方法与对方签订了综合大楼代建合同，这样我们就可以避开根据销售不动产的金额征收的营业税，而改为根据收取的代建手续费来缴纳营业税。比如，我们已被税务局查出的，1998至1999两年建筑房屋总价值达1500余万元，若按销售不动产征收营业税应当是75万元左右；我们虚拟的”代建手续费“是180万元，就这部分只需申报缴纳营业税9万元，通过这种筹划方式，振大公司节约了高达66万元左右的税款。  “为此我们还刻意草拟了一份假合同，以证明的确是代建房业务，只能按手续费纳税，而不能按”销售不动产“税目征税。  同时还垫付了资金，但并非原票转交，而是根据双方确定的房屋价格另开具发票给建设单位人账。“那么，该公司对代建房业务毕竟能否实施税务筹划呢？答案是确定的。上述政策已经给开发公司指明白下一步的筹划方案，当然，开发公司还是需要在研究税收政策的基础上，拿出几套方案来，专心计算，认真斟酌，才能确定最佳方案，方能达到预期的效果。  ?