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南京乐业商城商业地产项目可研报告 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建立内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境 如下图，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路穿插口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业气氛浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、工程SWOT分析及工程定位 1、SWOT分析 S〔优势〕 ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业气氛浓厚，人气聚集力强； ■城市快速干道，路网兴旺，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W〔劣势〕 ■工程车位数量略有缺乏，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水； ■紧邻的大方巷加油站影响工程形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O〔时机〕 ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量