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PAGE 1 PAGE 1 房产开发成本中的“水分”这样被挤出 近期，Y市地税局第四稽查局对N房地产开发公司实施税收检查，查实N房地产公司检查期内对已竣工备案的Z小区房地产项目，未进行所得税竣工结算，存在项目成本核算时间划分不明、已竣工销售房产多计成本等问题，少缴企业所得税。针对企业的违法事实，该局对其做出补缴企业所得税5044万元，加收滞纳金1227万元的处理打算。  项目分析房企涉税疑点突出  不久前，根据专项检查计划，Y市地税局第四稽查局检查人员对N房地产公司2012年～2013年的纳税状况实施税收检查。  N房地产公司成立于2001年3月29日，性质为其他有限责任公司，注册资金3000万元，经营范围为房地产开发、销售、物业管理和家居装饰等。  N房地产公司开发的Z小区项目2008年9月取得建设部门立项核准批复，项目包括住宅、商业、地下车库和配套公建等，分北区和南区两部分。检查人员查前通过查询建委网站得知，Z小区项目北区和南区的大部分住宅的竣工证明材料已分别于2011年12月、2013年10月报送建设部门备案。该公司对外销售信息显示，企业2012年～2013年期间对外销售该项目部分住宅，但检查人员查询该公司历年企业所得税申报状况发觉，N房地产公司虽然北区、南区大部分住宅已完工并报建设部门备案，但却一直未进行企业所得税完工清算。  综合查前外部信息了解和企业涉税数据分析过程中发觉的疑点，检查人员认为，N房地产公司存在推迟完工清算时间，将应分期结转的成本一次性结转，以少缴企业所得税嫌疑，打算实地调阅核查N房地产公司账簿，对该公司检查年度已完工开发产品进行企业所得税汇算清缴，查清该企业是否存在多列成本，少缴企业所得税问题。  成本划分期间成本多列2亿元  在对企业进行现场核查时，当检查人员询问Z小区项目部分住宅已竣工备案，为何企业不进行完工项目所得税汇算清缴时，该公司财务人员称，因Z小区项目还未全部销售完毕，项目许多建设和销售成本尚未计入项目内，因此企业预备等项目成本全部计算完成后，再进行项目所得税清算。  对此，检查人员向企业财务人员明确表示，N房地产公司这样核算不对。国税发〔2009〕31号文件明确规定，假如房地产开发企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，应视同已经完工，需进行已完工产品企业所得税汇算清缴。企业开发的Z小区项目2013年既然已有大部分北区和南区住宅竣工备案，就必需根据法规进行所得税汇算清缴。  检查人员在核实N房地产公司项目开发成本资料数据的过程中，发觉该公司账目中有大量2014年后发生的建筑安装工程费发票，涉及金额5600多万元。同时，检查人员还发觉企业将2014年后发生的“土地征用及拆迁补偿费”1.44亿元，也列入了2013年竣工项目的成本中。  对此，该公司财务负责人解释称，Z小区项目是N房地产公司近年来开发的唯一一个房地产项目，企业认为只要与Z小区项目相关的成本，都可以计入开发成本，并在税前扣除。只要合情理，即使没有取得合法凭据的成本费用项目，也应当可以做相应的扣除。  对此，检查人员向企业人员表示，国税发〔2009〕31号文件第三十四条明确规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”同时，根据规定，2013年企业已竣工报备项目的成本列支计算截至时点应为2013年12月31日，此时点之后发生的成本费用，应在取得合法凭据后，结合Z项目后期施工房屋的完工进度、销售进度，在当年核算时根据收入与成本相配比的原则，逐步结转并在当期进行所得税税前扣除。因此，企业将2014年度发生的建筑安装工程费，及“土地征用及拆迁补偿费”计入2013年已竣工项目成本的做法是错误的。  经过检查人员的税法宣传和辅导，该公司最终认可了税务机关的意见。  支出核定虚列2000万无关成本  发觉企业竣工备案房产计税支出的划分存在问题后，检查人员并未放松对N房产公司检查年度成本的核查工作，重点对企业开发成本会计科目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费等六项成本项目以及相关期间费用进行检查，通过对Z项目建设的建筑安装施工合同、工程概预算和决算报告、收支凭证、票据、银行付款凭单等资料逐一进行审核，核查账目中的票据凭证是否与其业务相关、成本费用列支项目是否真实，以及相关资金是否实际支付给供货方或供应劳务方等。  检查人员发觉，N房地产公司账目中列支的2240万元开发成本在业务相关性和凭证真实性等方面存在问题：经核查，企业从建材市场取得的沙石料等成本发票为假发票，涉及开票金额70