郑州新合鑫睿智花园三期企划思路提报124.pptx

新合鑫·睿智花园三期 企划思路提报;我们的做法，与传统企划提案有所不同…… 在西区，我们是游戏规则的制定者 因此，城市竞争版块的洞察，是一切工作的前提 东辰达，在追索市场的需求中 寻求制胜之道;本次提案大纲;;07年1—10月郑州房地产发展现状;均价走向：1-10月，郑州商品房均价上涨了854元。虽然两年来国家为稳定房价过快增长制定了一系列的宏观调控政策，力度之大，范围之广可谓前所未有，而这一系列“组合拳”似乎对郑州房价不产生作用。但从10月份成交量下来了。;成交套数：从成交套数来看，上半年除了春季期间相对较低之外，其他趋向于平衡，说明在商品房上呈现供需两旺的状况。但到了10月开始有明显下滑，这与9月新政密切相关，目前市场呈现出“有价无市”局面。;土地供应严重不足，成交仅4宗 07上半年，土地储备中心显示的土地成交数仅4宗。6月中旬，“市区内新增建设用地不再盖商品房”的消息刚一公布，市场气氛顿时更加紧张。其中6月底二度公开挂牌的2宗土地共计约10万平方米，预计会在明年进入市场。从以上4宗售出土地看，均在城市边缘地区，以往一直被开发商视作“骨头”。 城中村改造成为热点 郑州有133个城中村，目前已经有47个村列入改造计划，占城中村总数的1/3多，今年大型改造的城中村项目包括：王胡寨、王寨、金洼村、老鸦陈、南阳寨等。在市场土地缺乏的情况下，虽然城中村改造有相当难度，但已成为开发商争相猎取的对象。 6月12日，酝酿已久的《进一步规范城中村改造的若干规定》在郑州房地产界的翘首企盼中出台，其中首次制定了城中村改造的安置开发比，首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来，全面叫停小产权房建设，明确了新的拆迁安置、赔付标准，并创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起，一系列极具操作性和可行性的政策颇有新意，被称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题”的多赢模式，无疑为破解城中村改造难题提供了一条“求解之路”。;外地开发商与本地开发商共舞，竞争趋向白热化 因为看好郑州良好的经济发展势头及房地产市场发展的巨大潜力，外地实力开发商纷纷进入郑州，在郑州房地产市场上已经形成了本地军团和外来军团激烈竞争的局面。竞争必然会加剧开发市场的分化，加强服务水平的提高，加速住宅品质的提升。 楼市飞速发展，开发商洗牌时代来临 土地储备将是最快速显现实力的条件之一。 （小）高层住宅的市场主流态势进一步加强，呈现出快速发展之势 06年高层住宅供应和销售量分别增长40％和61％，逐渐成为主流和方向。随着土地资源的趋少、趋贵，随着消费者购房理性回归及居住理念的改变，郑州高层住宅主导市场的黄金时代已到来。;中小户型住宅大受欢迎 “国六条”及其它政策出台后，90平方米以下住宅供应比例达到18.5％，140平方米以上大户型住房销售速度减缓，同比下降了9％。 3房2厅仍为主流/2房比例增加 3房2厅仍为市场的主流产品，其次为2房、4房，复式住宅，特别是顶层复式消化较慢。2房比例有望走高，市场将对精巧型3房格外恩宠。 产品创新深受消费者青睐 市场对创新产品的接受度增强，特别是跃式户型，错层阳台、异型窗，甚至是异型户型都会引起市场特别的关注，而且在中高端市场上将会涌现出一大批的这样的创新户型。;近期一些有关房地产的重要事件;2007年秋天，对于中原开发商来说，注定是一个多事之秋。继8月23日、9月15日央行两次加息，9月27日宣布提高第二套房贷款首付和利率，10月初国土资源部规范土地出让行为之后，近日，省会楼市又传出了一手房、二手房交易双双下滑的消息。各项政策的出台基本上都在颠覆着现有的房地产游戏规则，特别是房贷新政和对土地市场的强化管理更是将矛头指向了房地产的两个命脉：钱和地。对于中原房地产开发商来说，压力不言而喻。; 2007年9月27日中国人民银行与中国银监会联合发布了银发〔2007〕359号文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知涉及“开发性贷款”和“住房消费贷款”两大领域6项内容。通知规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；第二套房首付款不能低于四成，利率不得低于基准利率的1.1倍；不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款等。 9.27房贷新政在短时间内也许不会改变房价涨升的趋势。却会造成房地产市场的恐慌，影响消费者的购买欲望。;2007年，南区建设经济适用住房20万平方米；西区建设经济适用住房23万平方米；北区建设经济适用住房30万平方米；中区建设经济适用住房3万平方米；经济技术开发区建设经济适用住房3万平方米；高新技术开发区建设经济适用住房4万平方米。廉租房：分别在西区南区 　2007年，南区建设廉租住房3万平方米，周转住房3万平方米；西区建设周转住房4万平方米；北区建设廉租住房4万平方米周转住房3万平方米。 ;20