高品质的住宅产品设计创新-(上篇J).pptx

高品质的住宅产品设计创新 ——上篇;; 1. 实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能 2. 是企业核心竞争力的体现;1.改善型创新 ——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。阶段变化需求产生的创新 2.组合型创新 ——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。 3. 移植型创新 ——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。 ; 房地产企业的设计管理不同于一般设计院相对单纯的、只针对设计本身的管理，它更加综合，涉及到产品策划、成本控制，工程实施等诸多相关专业，同时它也是一种全价值链的过程管理，贯穿于整个房地产开发的全过程。它一般分为六个阶段：（1）拿地之前项目论证阶段的概念规划草案研究及相关经济技术指标的编制阶段（2）拿地之后的概念规划设计阶段（3）方案设计阶段（4）扩初设计阶段（5）施工图设计阶段（6）工程实施及验收等设计配合阶段。一般来讲，住宅产品的设计创新工作，截止于扩初设计阶段，后两个阶段主要是产品创新方案及理念的实施及完善的阶段 ; ;三、住宅产品设计创新与溢价系统 ;形象溢价;四、住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径;2.价值链系统的核心内容 ;(3)推广渠道 广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、 报纸广告（硬、软）、电视广告 网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台 楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投 论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户 ;(4)”文科”与“理科”营销 ;(5) 在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素，是实 现创新的关键。 根据创新的流程,分为以下几个创新层次，各阶段解决 的创新问题各自不同:;1. 主题在产品创新中的主导作用 2. 项目主题的分类 3. 项目主题在产品创新中的重要作用 4. 项目主题覆盖产品创新的范畴 5. 项目主题与产品线(形态) ;1.主题在产品创新中的主导作用: 项目主题是产品创新的主线,贯穿整个产品从宏观规划到微观细节的全过程，体现了项目的人文品质、调性与生活形态的线索。 2.项目主题的分类: 对项目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市规划、民族风情等)的挖掘提炼，可以形成既符合市场特点又有自身特异性的主题概念。; 2.1地域人文类主题：天津格林世界------海河印象主题 2.2自然地貌类主题：香密山------城市山林主题 2.3民族风情类主题:北京格林小镇---- 北欧风情 北京格林小镇6----法国风情 万科红群------- 英国风情 万城华府------- 中国地王，城市别墅 2.4城市规划类主题：金地名津------ 一个城市,两个世界 2.5人文时尚类主题：梅隆镇--------城市的T型舞台 苏州新天地项目---- 新苏州人,新天地 ;3. 项目主题在产品创新中的重要作用;案例1:香密山概念规划的演变(原规划概念);案例1:香密山概念规划的演变(最终规划概念); 天津市中心蜿蜒的海河和变化的城市街坊是规划概念的起源，一条意寓海河的“绿河”从北向南蜿蜒穿过用地中心，形成了住宅区的中心绿化带。并创造了一个南北向的强有力的视觉和功能联系。;4. 项目主题覆盖产品创新的范畴;六。概念规划设计的价值与地位 ; 3.1 项目的规模分类 3.2 多方案比较的规划概念设计优化;3.1 项目的规模分类:;3.2 多方案比较的规划概念设计优化 ;案例1:深圳香蜜山;案例1:香密山概念规划的演变(原规划概念);案例1:香密山概念规划的演变(最终规划概念);案例2:深圳梅陇镇;案例3:北京格林小城;格林小城经济技术指标;案例3:北京格林小城;案例3:北京格林小城;案例3:北京格林小城;案例3:北京格林小城;案例3:北京格林小城;案例3:北京格林小城;案例3:北京格林小城;一、项目概况： 项目名称：金地格林小镇六 地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。 地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800平方米。 北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约为1.53。 4. 建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及配套商业设施等。