学府+营销推广策划方案.docxVIP

PAGE 最新 精品 Word 欢送下载 可修改 “学府1+1〞工程整体开展战略暨营销筹划方案 凌峻房地产筹划推广机构 二零零四年三月 目 录 前 言 第一局部 市场综述及核心思考 第二局部 工程整体开展战略 第三局部 工程营销筹划推广阶段划分与方案 结 束 语  前 言 我司按照当地房地产市场与工程定位、工程核心概念以及市场竞争态势而制订的工程整体开展战略暨营销推广方案。其旨在为“学府1+1〞的营销推广提供一个科学合理的整体操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求紧密结合工程的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现开展商的预期目标。 “学府1+1〞开展战略暨整体营销推广筹划方案主要包括工程定位、产品力的提升及工程的各阶段销售策略等方面内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来工程营销推广方案，并在未来的各项营销推广操作中有方案地执行。  第一局部 市场综述及核心思考 一、市场综述 目前，大连房地产市场正呈良性开展，价格稳中有升。但大连房地产市场一向都处于较高的平台上操作，中低档楼盘的供给不多，远远满足不了市场多元化的需求。根据前期的市场调查分析报告得出： 1〕本工程周边楼盘的总体销售管理较差，效劳态度较差，销售人员的综合素质不高，给工程的销售造成一定的难度。 2〕周边楼盘的整体包装缺乏特色，不够突出，影响工程的整体形象，不能很好地吸引客户过来看楼。 3〕周边楼盘配套设施比拟完备，具有较强的竞争力。 小结： 本工程可以以大连的良好开展背景及周边楼盘所存在的问题，充分地挖掘本楼盘有力的竞争筹码。比方本工程所具有的不可复制的地段优势、青春活力的社区气氛、浓厚的学府文化品味等良好的整体形象；同时，可以针对周边楼盘存在的缺乏，全面提升本工程的效劳理念、整合周边的配套设施为己用、具有特色的现场包装等增强工程的竞争力。 二、目标消费群定位分析 1、目标区域： 由于可以尽快地实现开发商预期的销售目标，本案的销售应用以快打慢的推售策略。虽然本案的规模体量并不大，但是为了实现快速销售，本工程的目标客户区域必须涵盖整个大连市的有效客户。 同时，本工程的目标客户不但是大连当地人，外来大连工作的工薪一族也是本工程的一大主流目标客户。 2、群体构成/职业特征： 基于工程的定位是以小户型为主，目标客户群以年青一代为主，而且，本案处于大连高校林立的大社区与高新技术区中，目标客户群的文化品味较浓、职业自由度较高。因此，本案的目标客户的构成主要是：大学教师、法律行业、咨询行业、IT行业、筹划行业、艺术行业、中低收入家庭等。 3、年龄分布： 基于工程的整体规划以及主打中小户型的配比，工程整体总价不高，因此，本工程的目标客户的年龄主要分布是25—35岁，真正地符合了本工程所提出的“给青春安个家〞口号。 4、家庭特征： 本工程的目标客户的家庭特征主要分为未婚单身白领、工薪一族、初婚的新婚夫妇、想与父母分开居住的单身子女、有一定储蓄但还没找到适宜房子的租房一族等。 5、需求特征： 本工程的目标客户的心理需求是很明显的，他们所追求的是独立、自由，渴望拥有独立的自我空间、自由自在，渴望被社会认可他们的能力，同时，希望可以全面展现他们对于浪漫生活的热衷。 6、收入水平： 本工程的目标客户必须具有一定的经济支配能力，主要的是从大学毕业出来参加工作几年的大学生，而且，已经是小有积累；收入稳步上升；同时，父母又可以为其提供局部首期款，减轻他们首期款的交付压力。 因为本工程的价格定位是在3000元/平方米左右，以34m2左右的户型为例，总价在102000元，首付10%，90%的10年银行按揭分期付款，即首期是1.02万元，每月要供765元〔不包括利息〕。以收入为2000元/月的目标客户，每月拿出765元进行缴付月供款，相当于拿出他们月收入的40%支付月供。因此，本工程的目标客户群的收入水平确定在2000元/月—6000元/月左右的新生代一族。 7、其它： 除了以上的主流目标客户群，本工程的价格定位是一个群众化的价格，为了满足多种客户的需要，中低收入家庭与局部小企业的创业者也是本工程的目标客户群体。 小结： 通过对本工程的目标客户群的分析得出，新生代一族是本工程的主打目标客户群。而且，这群属于城市的新生代一族，都具有一定的经济储蓄，工资正呈稳步上升的态势。同时，这类人群都有较强的主观意志，希望拥有自己独立的生活空间，自由自在，不拘一格。  第二局部 工程整体开展战略  一、工程整体开展目标： 1、销售目标 销售量多少是工程开展成与败的最有力说辞。销售量最大化是本案开展的最主要诉求，因此，在工程的公开出售到今年12月份下旬完成工程销售的75%，争取实现工程销售的85%。 2、工程目标 本工程从产品的定位