房屋用途登记(WORD2003版).docxVIP

房屋用途登记(WORD2003版) 房屋用处登记的困惑与化解【发布日期】2012-7-25 【】万孝红周兰兰【来源】《中国房地产》2012年第6期万孝红周兰兰无锡市房屋产权监理处房屋用处历来是房屋登记中的重要记载因素，只是在不同历史阶段其表现形式有所改变，但其本质内涵是全都的。房屋用处是打算房产价格的核心要素。房屋用处不同，房屋权利人从房产中获得的将来收益的预期不同。房屋用处登记的合法性和精确性，挺直打算房屋权利人的切身利益。而房屋登记中登记机构可能会遇到规划用处、土地用处、登记用处口径不全都等问题，带来用处登记的困惑和为难。为此，笔者结合工作实际，从房屋用处登记的价值效应、在历史进展阶段的变迁、用处登记存在的问题进展讨论和分析。一、房屋用处登记的价值效应房屋用处主要是指房屋的用法性质和利用目的。房屋用处有登记用处和实际用处之分。当两者全都时，实际用处为合法用处。当两者不全都时，实际用处一般作为违法用处对待。房屋用处的合法登记，将对社会产生明显的价值效应。1．有利于爱护权利人的合法权益房屋用处是房屋自然情况中影响价值的最重要因素之一。而且近几年房地产市场持续稳定进展，不同房屋用处，价值差异小那么几万，大那么成百上千万，犹如一地段住宅、办公、商业，一般状况下，商业的价值就远高于住宅、办公，办公的价值高于住宅。为此，权利人对房屋用处的登记甚为重视，也关系到其切身利益。因此，登记机构对房屋用处的合法登记，有利于爱护权利人的合法权益。2．有利于房屋征收的顺当推动近年来，随着房屋价格的逐步攀升，由房屋征收(之前称拆迁)所引发的问题越来越受社会关注。随着征收本钱越来越高，征收补偿等渐渐成为征收双方最为关注的问题。而征收补偿中，由于一些房屋登记簿无房屋登记用处或记载模糊，就产生了征收人与被征收人之间对于征收按何种用处补偿未形成统一标准，因此产生冲突和纠纷。3．为财税部门的计税征收供应参考根据在房地产交易中，契税、营业税、个人所得税等是交易当事人所需缴纳的费用。而这些税收的税基、税率往往是依据房屋用处打算。不同房屋用处，税收差异甚大。假设房屋用处登记不精确，那么挺直影响财税部门计税工作。假设误将商业登记为住宅，就会造成税收的减损，带来国有资产流失。假设误将住宅登记为商业，就会增加权利人负担，损害权利人的利益。因此，房屋用处登记精确，才能为财税部门计税供应有效的参考根据。二、新中国成立后房屋用处在登记历程中的进展20世纪50年月初期，我国开头了城市土地房屋登记工作，当时适用的是房地合一的登记制度，由人民政府向权利人颁发土地房产全部权证。在当时的土地房产全部权证上并无房屋用处一词，较为相近的用处意思表达为“种类〞(见图 1)。从图1来看，种类为“楼上瓦屋〞。随着机构体制的不断调整，在房地产管理方面，1986年成立了国家土地管理局，从而形成了全国很多城市房、地登记分设的场面。1987年第一部有关房屋登记方面的《城镇房屋全部权登记暂行方法》公布，1987年版的房屋全部权证孕育而出(见图2)。在这段时间，房地产市场经济并不活泼，交易量趋于较低程度，房屋用处的作用未能表达，在此版本中无房屋用处的内容。随着房地产法律制度的不断完善，1994年我国第一部关于房地产方面的特殊法《城市房地产管理法》公布。1997年建立部《城市房屋权属登记管理方法》出台，对房屋登记做出了较为明确的规定。这段时间，我国开头实行住房商品化、社会化，权利人房屋登记意识逐步增加，房屋用处价值日益表达。住建部(原建立部)依据实际需要，在1987年版的房屋全部权证根底上重新设计了房屋全部权证，该证增加了设计用处一栏 (见图3)。房屋全部权证增加设计用处，为房屋用处登记供应了标准。但多年的理论发觉，设计用处仍有肯定的局限性，不能有效满足登记需求。如，当规划用处、土地用处与设计用处不全都时如何登记?而且，设计用处认定标准不统一，也造成了不少纠纷和冲突。2009年为了避开设计用处登记产生的冲突，新版的房屋全部权证将原“设计用处〞一栏调整为“规划用处〞(见图4)，使得房屋用处登记的标准更为明确。三、房屋用处登记存在的问题及处理建议房屋用处登记以规划用处为准，其主要根据是规划部门核准的建立工程规划答应证明。对于房屋用处，登记机构大局部登记很明确，如商业、办公、住宅、工业等。房屋登记的用处是登记机构在规划用处根底上依据国家质量技术监视局《房产测量标准》和住建部《房地产统计指标说明(试行)》(以下简称《说明》)中房屋用处类型确定的，详细房屋用处分为8大类(见表1)。虽然房屋用处登记标准较为明确，但在登记实务中登记机构还是会遇到一些难以确定用处的问题：1．规划答应证明记载的规划用处不明确规划答应证明载明的规划用处并不都是特别明确，有些较为模糊，登记机构就