朝阳国际公寓推广方案.docxVIP

国际公寓推广方案 」、项目概况 1、 规划情况 ._ . 2 建筑用地面积65,396M 总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积 270,257M2 2 住宅建筑面积267,033M 容积率4.13 2 绿化面积27,882M 绿化率42.6% 总居住户数1,646户 停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下 2、 建筑分期 地块分基本三期建设，南部 2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓 楼为三期，会所设于二期。一期预计于 2004年5月交用。 2 一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由 26、27-32层不等，总建筑面积 130215M， 共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。 ? 开发一期中2居、3居在套型比例中各占 34% 4居比例也相当大，占总户数 的24.1%以上，但4居面积比例则更大。 ? 2居面积围97—120M2，总价围为60万一80万；3居室面积围134— 141加，总 2 价围82—90万元；四居室面积围 182 — 194M，总价在120万元左右。 栋号 项目 一居 二居 三居 四居 合计 2#、 4#楼 套数 4 20 120 204 348 面积围 78 112 141 182、 194 3#楼 套数 64 268 168 500 面积围 44-77 97-120 132-139 总计 套数 68 288 288 204 848 面积围 44-78 97-120 132-141 182、 194 套数比例 8.0% 34.0% 34.0% 24.1% 表1-1 国际公寓2、3、4号楼户型分析 二期住宅为二座高层建筑， 总建筑面积82314M,大约有422个单位。其中2居213 套、三居189套、四居20套。 ? 开发二期基本是2居和3居。 2 2 ? 2居面积围基本在 126 — 130M，总价围为 83万左右；3居室面积都在 150M 以上，总价超过100万元，最大一套的总价大约在 130万元左右。 栋号 项目 二居 三居 四居 合计 1#楼 套数 192 64 256 面积围 126--130 173 5#楼 套数 21 125 20 166 面积围 144 150-191 206 总计 套数 213 189 20 422 面积围 126--144 150--191 206 套数比例 50.5% 44.8% 4.7% 表1-2 国际公寓1、5号楼户型分析 三期公建总建筑面积 81188M，其中公寓58688M，公建22500M2。 项目分析 1、区域市场分析（周边项目分析） （价格分布）本项目从表 2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类： 8000、乃至 10000元/平方米以上的高档公寓和 5500--7000元/平方米的普通住宅。 （装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达 2000元/ 平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比 如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这 一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在 500元/平方米左右；金港国际则 提供装修套餐。 （入住时间）从入住期来看有两个高峰， 一个是2003年中，一个是2003年底到2004 年初。 （建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例， 新建项目棕榈泉、 珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和园则全部为塔楼；但在中档项目 中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板， 其它清一色为板楼。 （形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打 CBD既念。除了珠江帝景、珠 江罗马和远洋天地之外， 每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。 珠江和远洋之 所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力， 这两个企业的手法是突出集团的规模 优势，强化品牌优势。 项目名称 位 置 项目性质 规模 万M? 入住时间 均价 元/ m 2 棕榈泉 公园南侧 外销公寓 30 2003年12月 11000（精）） 珠江帝景 大望路现代城南2000米 外销公寓 90 2004年初 10000（精） 都会国际 路十里铺 外销公寓 4.66 共50万 2002年9月 8600 （精） 园H 路青年路 外销公寓 28 二期2002年10月入住 7800 （精）: 蓝堡公寓 光华路现代城对面 销公寓 20 2003年4月 9500 （精） 住邦2000 慈云寺桥东南角 销商住 50 一期2003年6月 10700 橙色时光 区东风桥 销住宅 9.4 最早入住2003年6月底 5500 远洋天地 慈云寺桥东南侧 销住宅 60 板楼已入住，二期 2003 年6月，2004年全部入