住宅小区物业维修养护计划和措施.docVIP

住宅小区物业维修养护计划和措施 、房屋共用部位和共用设施设备的维修养护计划及措 施 （一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划 序 号 项 目 标 准 维修养护计划要求 1 屋面、外 墙 无堵塞，无渗漏 每季度上屋面检杳一次，检杳 各落水口及清扫屋面；小修 / 年；中修/4年；大修18年、 屋面、外墙渗漏，及时维修 2 排污、雨 水管/ 井、化粪 池 无堵、漏、渗现象， 无外溢，无缺陷，井 （口）无缺盖，完好 率99浓上 雨水管（口）1次/月清理疏通 污物；化粪池1次/年清淤。 检修1次/年 3 道路、停 车场 平整，无缺陷，无积 水，无起砂，无开裂， 完好率99%以上 专项巡查2次/天，即坏即修， 车库、道路清洗1次/月；小 修1次/年’中修/4年；大修 /8年 4 楼梯、楼 整洁，无缺扶手，走 查修走廊灯，梯灯 1次/周，  面及围 护 廊灯，梯灯完好，开 关无破损、脱落，墙 体无乱张贴，乱涂写， 无脱落，无违章，无渗 漏，无大面积脱焊 楼道扶手、装修结束墙面重新 粉刷一次，平时即坏即修，每 8年粉刷一次，小修/年；中修 /4年；大修/8年 5 公共娱 乐场所 完好，整洁，无损坏， 无乱堆乱放，完好率 98测上 每周检查一遍，平时即坏即修 6 公共灯 路灯，庭园灯，景观 射灯，入口门灯，完 好率保持100% 每天检查，即坏即修，每月养 护一次 7 供水供 电、弱电 系统 运行正常，无跑、冒、 漏、滴现象，设备完 好率99%^上 每天例行检查一遍， 月检查一 遍，发现问题立即采取措施， 并报有关部门 8 明暗沟 畅通，无积水，无塌 陷，沟盖完好率 99% 以上 每周检查一次，检修 1次/年 9 室内维 修 凭单维修，按标准收 费，不索小费，住户 满意率99%以上 小修，急修即时处理，中修、 大修天内答复，常规水、电 工程不过夜 10 消防设 备 无滴漏缺附件 每天巡查，即坏即修，检修 1 次/年 11 避雷设 施 无腐蚀、损坏、脱焊 每天巡查，即坏即修，检修 1 次/年 12 燃气系 统 无渗漏现象 每天巡查，即坏即修，每月养 护一次 （二）相关措施 1、 分系统、按类别建立基础工程资料，维修技术档案， 设备设施运行和维修的管理制度； 2、 按年、季、月分别制订物业维修养护的作业计划并 组织实施； 3、 坚持预防为主的计划养护制度，按日、月、季、年 确定各类别和内容的维修和养护； 4、 落实维修、养护的负责部门，配备专业人员负责实 施； 5、 管理上采用综合管理和专业化管理相结合的方式， 大、中修集中管理，维修、保养分散管理。 二、住户报修、维修回访制度。 白天由管理处受理报修，夜间由保安室受理报修，维修 人员值班到晚上 8： 00 （夏季延长到晚上 10： 00），维修单 写明报修内容和维修人员、维修时间、维修情况，维修完毕 由住户验收签字确认，小区公布值班电话。同时，实行“首 问责任制”，即第一个被业主问到或接待的管理人员必须作 为责任人负责解答、办理或协调处理、落实业主要解决的问 题。 1、凡遇业主到物业管理处反映需维修项目，应当场填 写维修单，并随业主去现场确认需维修项目。 2、维修单即时送交工程维修部。屋面维修当天到现场 查看，与住户约定时间维修；急修 15 分钟（夜间 1 小时） 内到现场，不能立即解决的采取临时措施；采取小修不过夜 的原则。 3、维修完毕，由业主进行检查，认为合格后签字为准， 三日内，管理处派人复查或电话回访，并作出记录，对于程 度严重者，派专人定期上门查询。 4、管理处员工都要热情接待来访人员，可以当场解决 的问题应当场解块。 如确有人手缺少等困难， 也要解释清楚， 不冷言相对或置之不理。 5、维修过程中，管理处员工不得接受业主的馈赠，保 质保量尽快完成报修内容。 6、遇有维修任务，公司任何员工一经指派，不得以任 何理由推诿，按时赶到现场。 7、对于任何违反制度的行为，业主均可向公司进行投 诉，公司将对违纪行为严厉查处。 三、公建配套设备、设施及各类管线的管理措施 1、主动协助邮政、电讯电话公司、网通信息港、有线 电视、燃气等相关公建配套、设备设施管理部门的工作，在 接线、 维修等施工时， 兼顾小区管理有关要求， 在开通电话、 有线电视时，必须按布线规范操作，严禁乱拉乱接。如有故 障或问题及时通知相关部门解决。 2、对于计算机网络线路、监控设备线路因小区已预埋 管线，主要是防止业主改装时乱拉乱接。 3、个别地方如在原设计时未能考虑周到，需增加或重 新布线、增设设备，必须向管理处申报方案，经同意后方可 施工。 4、制止野蛮装修或施工引起管线及设备设施损坏。 5、定期对管线及设备设施进行巡捡，发现问题，及时 处理