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进项税额的税务调整 5.一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，应在税务机关出具《开具红字增值税专用发票信息表》的当月，依据《开具红字增值税专用发票信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出。 * 增值税政策：应纳税额的计算 营改增政策指导培训讲义房地产业 营改增政策：房地产业征税范围 《注释》规定 营改增后，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 * 营改增政策指导培训讲义房地产业 营改增政策：房地产业征税范围 不动产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时，，一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 * 营改增政策指导培训讲义房地产业 营改增政策：房地产业征税范围 租赁服务税目中涉及不动产租赁服务的税目 （1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。 按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。 * 营改增政策指导培训讲义房地产业 营改增政策：房地产业征税范围 租赁服务税目中涉及不动产租赁服务的税目 （2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 注意：这条原来争议很大，涉及原营改增纳税人可能有使用广告业等税目（6%）的税率，现在要调整为11%税率，需要在4月前对纳税人加大宣传，避免将来换票、申报的麻烦。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 * 营改增政策指导培训讲义房地产业 （一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11% （二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 预征率 * 营改增政策：房地产业税率 征收率 预征率 营改增政策指导培训讲义房地产业 营改增政策：特殊规定和过渡政策 （一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 注意：对于尚未开工的老项目，纳税人可以选择简易，也可以选择一般计税法 * 营改增政策指导培训讲义房地产业 营改增政策：特殊规定和过渡政策 差额扣除 纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 注意：1.土地价款（财政部门提出的概念）比土地出让金概念大。 2.扣除的土地价款必须取得财政票据 3.文件规定必须支付给政府，但目前开发商支付的土地款不是支付给政府，而是支付给土地收储中心。税务部门必须认同土地收储中心。 * 营改增政策指导培训讲义房地产业 营改增政策：特殊规定和过渡政策 （二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 老项目的进项已发生，按照一般计税，则抵扣不足，但可抵扣土地出让金。 （三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 （四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 * 营改增政策指导培训讲义房地产业