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房地产开发销售　山东省鲁商置业有限公司 ２００７年４月 一、 营销的作用营销是开发的目的； 产品是根本；二 、全程营销流程表项目意向项目决策项目立项 规划设计 施工建设 竣工交付 前期策划决策分析 产品设计 营销计划 销售控制 售后服务营销方案销售模式组织行销广告推广现场销售销售控制销售结案进户协调营销总结市场调查行业分析项目初步市场分析项目分析决策报告重点市调产品研究产品定位三、全程营销流程1、前期策划 A、 市场调查 B、行业分析 C、项目初步三、全程营销流程分析1、前期策划 A、 市场调查 宏观经济环境分析 综合相关市场分析 市场调研报告 三、全程营销流程分析1、前期策划 B、行业分析 产业背景分析 竞争对手分析 宏观地价分析 企业品牌直接影响营销的执行三、全程营销流程分析1、前期策划 C、项目初步 项目概况 开发设想 可行性研究三、全程营销流程分析2、决策分析 A、市场分析 B、项目分析 C、决策报告三、全程营销流程分析2、决策分析 A、市场分析 区域市场调研 相关产品调研 购买力市场调研三、全程营销流程分析2、决策分析 B、项目分析 项目定位 经济指标 财务分析三、全程营销流程分析2、决策分析 C、决策报告 项目可行性报告 决策评估报告 三、全程营销流程分析3、产品设计 A、 重点市调 B、产品研究 C、产品定位 三、全程营销流程分析3、产品设计 A、 重点市调 对于特定项目特定时期的市场供给状况调查 对于特定项目特定时期的消费需求状况调查 对于特定项目特定时期的相关产品状况调查 三、全程营销流程分析3、产品设计 B、产品定位 目标市场的确立 产品形态的确立 “造什么样的房子，买给谁，赚多少钱？” 三、全程营销流程分析3、产品设计 C、产品研究 项目整体设计建议 建筑形态研究 建材及设备建议 绿化景观设计建议 公建配套设施建议 三、全程营销流程分析4、营销计划 A、营销方案 B、销售模式 C、组织行销三、全程营销流程分析4、营销计划 A、营销方案 楼盘广告企划 销售价格策略 销售推广计划 KEY：销售费用与预算三、全程营销流程分析4、营销计划 B、销售模式 代理模式：独家代理、联合代理或包销 代理公司的确定 销售管理模式的确定KEY：代理费及激励机制三、全程营销流程分析4、营销计划 C、组织行销 销售体系的建立 销售计划的确定 开盘前准备工作三、全程营销流程分析5、销售控制 A、广告推广 B、现场销售 C、销售控制三、全程营销流程分析5、销售控制 A、广告推广 广告公司确定 媒体计划 广告制作与发布三、全程营销流程分析5、销售控制 B、现场销售 开盘工作 促销执行 案场管理 销售合同管理三、全程营销流程分析5、销售控制 C、销售控制 成交分析与研究 销售价格控制与调整 销售节奏控制与调整 营销费用控制与调整三、全程营销流程分析6、售后服务 A、销售结案 B、进户协调 C、营销总结三、全程营销流程分析6、售后服务 A、销售结案 楼盘销售结案 代理公司结案三、全程营销流程分析6、售后服务 B、进户协调 协助物业交房手续 办理业主产权证 三、全程营销流程分析6、售后服务 C、营销总结 销售业绩统计 销售费用统计 广告企划总结 销售管理总结 四、销售开盘及日常工作清单?开盘前工作内容 素材 小区规划总平图 平面效果图 立面效果图 鸟瞰图 房型图、面积表 大堂及公用部位表现图 绿化景观及设施表现图 建材设备说明 功能设施明细 施工进度表 发展商简介四、销售开盘及日常工作清单销售道具 价目表 付款方式 税费明细 购房政策汇编 销控表证件 施工许可证 土地权证 规划许可证 发展商营业执照 预售许可证文书及表格 预售合同 客户登记表 来电统计表 成交统计表 客户电询记录表 业务日报表 业务周报表售楼处及样板房 选址 售楼处设计样稿 售楼处装修 家具及物品购置 样板房装修 看房动线布置?四、销售开盘及日常工作清单广告发布 广告公司确定 LOGO样稿及确定 VI设计制作（信纸、信封、名片） 楼书设计样稿、修改、印刷完成 DM、海报设计样稿、修改、印刷完成 展板设计制作 基地施工围板美化 精神堡垒制作 横幅、灯箱、