房产规划设计如何溢价报告.pptxVIP

房地产项目设计溢价精析系列讲座1上海PA国际（品林国际）总经理 张康曾任职地产蓝筹股金地集团澳大利亚柏涛PTA建筑设计集团思维市场收获理论操盘知识改变命运建筑设计知识改变地产项目的命运思维如何吸引业主购买我们的房子？主题溢价规划溢价性价比形象溢价产品溢价市场改革开放30年，党的主要方针：10年代维稳80年代改革90年代开放00年代发展购买品质房购买商品房集资建房分配房屋维稳，所以2012之后，党的政策将会趋于维持社会稳定，就是更加关注低收入群体和普通民众的感受，房地产当然也不例外，所表现的就是政策市场明显。政策品质刚需时代的到来品质刚需时代的到来而限购限贷政策导致的存量房激增，投资客被迫转移，购房人群被缩小，住宅市场出现供大于求的局面，价格必然下行。粗放的开发时代精细化的开发策略可能亏本可能赚钱纠结的人群不是真正的穷人有限的资金仅有的买房机会对美好生活品质的追求收入不一定高要求一定不低迁就客户数量庞大票房保证最挑剔、最难伺候衣食父母刚需产品的设计是一个系统工程，对规划设计而言：因为有价格瓶颈 必须有合理各项开发成本控制因为自住客户挑剔 必须有系统周密的户型产品设计因为竞争对手多 必须有与众不同的规划策略因为客户有品质需求 必须让人难以忘怀的居住体验我们现在需要让一群最纠结的人掏钱成本集约型房地产开发需要从定位开始就有成本控制意识控制成本有两个方向 “开源”VS“节流”为什么要“懂”设计？因为“惨痛”的代价让我们值得重视让我们看看发生在我们身边真实的事情案例1理论主题溢价项目的精神层面、灵魂性的东西，如同所谓的人的“气质”一样。规划溢价规划溢价主要涉及将有限容积率下的产品配比做到最优，既能够满足尽量高的销售总额，又要兼顾市场保证产品的去化能力。同样多的粮食，还有什么分法？ + 更多的价值 + 土地即粮食 怎么卖？ 游戏环节数字1代表低层数字2代表多层数字3代表高层数字1代表 别墅数字2代表 洋房数字3代表 高层游戏环节无任何条件下： 项目品质最高的选择（10秒）数字1代表 别墅数字2代表 洋房数字3代表 高层游戏环节无任何条件下： 项目施工周期最短的选择（10秒）数字1代表 别墅数字2代表 洋房数字3代表 高层游戏环节无任何条件下： 项目建筑面积最多的选择（10秒）数字1代表 别墅数字2代表 洋房数字3代表 高层游戏环节无任何条件下： 项目资金积压最少的选择（10秒）数字1代表 别墅数字2代表 洋房数字3代表 高层游戏环节无任何条件下： 项目资金积压最少的选择（10秒）游戏环节品质最高施工周期最短（10秒）建筑面积最多资金积压最少得出规划的结论：品质较高施工周期较短建筑面积较多资金积压较少你知道你知道什么你知道你不知道什么怕你不知道你不知道什么规划溢价的方法方法一：从平均层数入手总建筑面积容积率=总用地面积总建筑面积=总占地面积总占地面积覆盖率=总用地面积容积率平均层数=覆盖率容积率为3.0，覆盖率为30%，平均层数为?从平均层数展开规划设计平均层数的推导模式是一种理性的数据分析平均层数的运用，是一种穷尽法的表现具有投资决策的高管尤为要注意方法二：从道路与产品入手道路的含义路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。道路同时具备提升土地价值的特性,“要致富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。车行道路舒适型联排传统联排车行道路车行道路宅间距变为花园宅间距舒适型联排宅间距变为花园传统联排车行道路道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的：而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是……独栋道路是一种积极因素道路的改变带来的感官享受道路变化带来了入户模式的探索方法三：从尺度入手地块规模:欧美：城市内大致在75-100米，一般较小； 郊区基本无小区概念，漫延排布国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距,2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷. 面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡ 用什么划小?积极的:道路:喧闹空间:便于轻松经过. 我们常用的为1.5+6+1.5 (较窄的城市支路=小区级道路：汽车单行+自行车双行） 、3+7+3