如何做拓盘报告(中原)营销活动策划计划解决方案.pptx

如何做拓盘报告？深圳中原事业五部 二○○九年七月拓盘报告分几部分什么是拓盘报告？住宅部分内容结构第一卷：基础篇第一卷：基础篇住宅部分内容结构什么是拓盘报告？首先是报告，是应标方案售磬开盘拓盘其次是面试，是营销的准入门槛目的导向、包装“吹水”营销?客户突围做客户喜欢的产品形象弥补客户不喜欢的缺陷卖房子让开发商相信我们具有完成以上工作的能力是艺术，是策划人价值的表现住宅部分内容结构拓盘报告的分类？住宅商业写字楼综合体……前策开盘前在售项目……WORD or PPT不可一概而论须视具体项目具体开发商接受习惯和关注重点分类：表象多元化实质核心化背景分析提出问题分析问题解决问题第一卷：基础篇住宅部分内容结构拓盘报告组成部分？首先，明确开发商意图12项目分析市场部分战略分析营销策略定位策略背景分析345拓盘的五大主要内容构成提出问题分析问题解决问题全球经济趋势中国经济趋势区域（如深圳）房地产市场分析片区（如龙岗）房地产市场分析一.市场部分宏观市场市场部分微观市场要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥二.项目分析1地块分析（包含项目经济指标及地块四至）25项目SWOT分析交通分析景观分析4噪音分析3方式一：中规中矩型市场分析1.宏观经济2.深圳市场3.区域市场4.竞争片区市场……项目分析1.地块分析2.户型分析3.开发商分析4. ……案例第一卷：市场篇part 1. 深圳市地产市场概述part 2. 南山区地产市场分析part 3. 月亮湾住宅市场研究part 4. 月亮湾竞争区域分析part 1. 深圳市地产市场概述part 2. 南山区地产市场分析深圳地产走向关外时代关内地产走向南山时代part 2. 南山区地产市场分析南山地产走向四国时代华侨城、红树林、南硅谷蛇口、后海前海、南头西丽 附：2006年推售项目统计表个案名称片区批售面积㎡户数个案名称片区批售面积㎡户数半岛城邦花园一期蛇口137189.081012海龙苑西丽龙珠8899.3980蛇口花园城三期蛇口84406.65754桑泰丹华园西丽龙珠27414.98236后海花半里雅居蛇口19580.7186珠光花半里西丽龙珠28920.77340南海玫瑰（三期）蛇口66159.68396众冠西郡园1西丽龙珠12956.31124米兰第二季公寓蛇口19615.05339湖彬苑西丽龙珠11580.17171华联城市山林蛇口86802.49901西湖林语名苑西丽龙珠72188.62617华府假日大厦蛇口18421.98200南油南海大厦南油17467.09326四海宜家大厦蛇口14325.32128美丽湾商住楼南油15248.46312纯水岸三期华侨城7441.8315京光海景A栋南油28584.60232御景东方花园红树湾169175.05938深蓝公寓南油29084.04695中信红树湾花城红树湾56662.56261浅水湾花园科技园58281.39313名家富居南头113910.921013缘来居(你地公寓)科技园11946.44187新德家园前海66909.17952厚德品园科技园44572.79664前海金岸大厦前海-南头29119.59555part 2. 南山区地产市场分析四国走向豪宅时代大户型在新增供应中占主导地位高端楼盘区域已经开始分散 案例方式二：行云流水型1.综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼2.进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现1.曾经，开发商来了2.后来，大运来了3.突然，拐点来了4.现在，我们来了案例阳光天健城拓盘报告……1.我们说…，…笑了2.我们说…，…笑了3.我们说…，…笑了4.我们说，市场很好，全世界的人都笑了我们看龙岗地产……曾经，开发商来了，2006年：中央悦城 依山郡、奥林华府价格突破7000元/㎡2004年：天健郡城品牌发展商开始进驻，价格提高至4500元/㎡左右2002年：新亚洲花园新亚洲的问世，将龙城楼盘带入一个注重园林、品质的阶段，同时也将价格提高至3000元/㎡左右2001年：紫薇花园、欧景城龙城诞生了首批由开发商开发的商品住宅，价格2000元/㎡左右中心城地产起步较晚，近几年规模、素质、价格得到了飞速发展后来，大运来了，透支利好，中心城楼盘进入疯狂阶段1.价格疯长：07年1月大运成功申办的第二天，部分楼盘一夜之间将所有剩余单位的总价提高10万元/套，到年终平层单位价格最高已经突破1.8万元/㎡2.成交疯长：投资集团出现，大量关内客户龙岗置业，当时几个在售楼盘（如天健现代城）成交客户中关内客户的比例接近50%大运利好加之经济大势，短期内的疯狂膨胀突然，拐点来了，龙岗中心城成为深圳最重的灾区1.大量供应，极少成交2.价格狂跌，四千、五千单价屡见不鲜，价格低于周边城镇3.操作混乱，客户议价形式冲击市场具体说明1.2008