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上海高端客户住宅需求偏好模型 ;;
引
子
;
土地指标
配套成熟的中心城区
稀缺资源
公认的高档区块或社区
;国际社区:古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区:徐家汇、静安南京西路、卢湾新天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等
自然资源区:滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河沿岸
新兴高端板块:世博板块、张江、新江湾城;淀山湖板块;目录:
;;购买力
不同购买力的群体关注的产品总价层次不同;——上海高端客户购买力模型——;标签/体验
别墅相对公寓式全新居住体验
对别墅没有清晰的产品需求
视别墅为进入高端阶层的标签
;——别墅类型与高端客户居住体悟——;——资源类型别墅分析——;——资源类别墅板块分布——;——资源类别墅板块特征——;便利;——媒体关注度——;外企外籍高管
欧美留学归国创业人士
财力雄厚的港台商人
外企高管、高级白领/金领
国企高管
高薪律师、会计师和高级知识分子
中小企业主
;香港人
高级白领为主
多数重视工作的便捷性
暂时居住,关注转手的难易程度;
;人口特征:
一般都是山西做煤炭生意的老板
购房动机:
为子女教育
在上海有生意往来(主要是包钢的供应商)
生态移民(山西的居住、教育环境较差)
这部分消费者规模不会太大
上海不是他们移民的首选地,大多会选择北京
不以纯投资为目的,而是以自住为主要目的
购买行为特征
小孩的需求影响较大
主要集中在静安、浦东和虹桥别墅区
喜欢气派的大堂、宁静的小区、不喜欢没有人气的社区
比较注重隐私、低调内敛,不喜欢在家里进行商务性社交活动
别墅喜欢简洁的风格
由于大多数是商人,存在着商务需求
对高端房产并没有太多认识和体验,可能会用价格和开发商品牌/物业公司品牌来衡量高端房产的标准
一次性付款
朋友介绍时很重要的渠道
;人口特征:
一般是来上海工作两年或者以上的企业高级白领,从事着广告、营销、或者
其他高级管理职位。
他们一般都拥有公司提供的住房津贴。在中国的主要目的就是工作,没有长
期定居的打算。
购房动机:
不想租房,更好地利用津贴,把津贴转化为个人资产。
另外,具有保值/投资需求
购买行为特征
以工作便利为主要购房考虑要素,因此购买交通便利、或者靠近工作地点的住房。例如徐汇、静安等地方
追捧香港本土开发商品牌,区域性弱。
易转手:楼层中高(8-20楼),楼盘不要太大,外力面要求耐性好
需要有会所,进行商务活动
购买房型是三房以上,往往要求有客人房
偏好装修房,需要有卫星电视
重视物业服务(热情周到的服务,能够提供需要的帮助)
;人口特征:
大多数是外派到中国,一般都拥有比较高的管理职位,享有公司提供的
住房津贴
对于东南亚人来说,分为两种不同的群体
独自一人来中国
与家人一起来中国
购房特征 :
对于第一类人(独自来中国)而言,其消费需求类似于香港人,以工作
便利为驱动,重视房子的易转手性
对于第二类人而言,其购房特征:
重视家庭需求,尤其是小孩的需求优先
生活便利
要求有国际学校,重视中文和英文的教育,小孩今后能够适应本国的文化氛围;人口特征:
大多数是外派到中国,一般都拥有比较高的管理职位,享有公司提供的住房津贴
三口之家,多小孩
客户层次较东南亚人更高
购房特征 :
重视家庭需求,尤其是小孩的需求优先
会所设施齐全,是其重要的社交场所
生活便利,家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少
要求有国际学校,重视中文和英文的教育,小孩今后能够适应本国的文化氛围;人口特征:
本地土生土长的成功人士,观念较为传统。亲戚朋友一大堆,有自己的
生活圈子, 来往密切的多是中学、大学同学或新同事。事业上的拼搏让
他们已经感觉有些疲惫。
购房特征:
位置或地段在市中心等传统的“上只角”。
周围生活配套完备,大卖场、便利店,甚至不排斥菜市场。
对社区环境要求较高,绿化率高、安静。
;;同样,通过对住宅产品特征的分析,可以推导出其对应的高端客户。;——购房态度产品特征——;针对不同能够类别高端客户的购房态度,对
其进行细分。共10大类别。;——细分群体——;——高端新体验型——;——工作便利型——;——生活便利型——;——舒适型——;购房行为2
物业:
保安要控制好进出的人流
提供一些生活上的帮助(如代缴费,待叫车、叫水等)
房型:
偏好面积大,大户型
层高要高,不压抑
至少要有四房(一主卧、一书房、孩子房、一客房)
社 区配套
社区会所至少要有游泳池,网球,还有比较好的餐厅和比较好的服务,供招待商务上的朋友
社区环境绿化率高,最好有山有水有景致
;——生活享受型——;购房行为2(成熟的别墅体验)
社区周边配套:
希望社区周围有好的餐馆和农贸市场
从小孩角度考虑,希望周边有国际学校
从投资角度考虑,希望周边有很多大公司,出租会很容易,(因此金桥别墅很受欢迎)
社区内部配
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