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商业地产与购物中心(请勿复制);1. 商业地产产品内在认识
2. 商业地产零售业态选择
3. 购物中心的类型与演化
4. 购物中心经营管理要点
5. 购物中心成功经营之道
6. 提防购物中心四大陷阱
;1、商业地产产品内在认识;1.2 商业地产产品四个层次;1.3 地产产品类型;商业地产
主要分类;1.5商业地产厂与商业地产商;2、商业地产零售业态选择 ;业种(King of business)
——卖什么商品(服务)
业态(Type of business)
——怎么卖商品(服务)
业际(Interface of business)
——如何建立商店特色;有店铺零售业态分类和基本特点;;;;;2.2 主要零售业态特点比较;2.3 国外零售业态分类;;;;2.4.1 零售经营收入;2.4.2 天河城经营收入构成分析;单位租金利润;2.4.2.3 租金利润与自营利润构成分析 ;2.4.2.4 单位租金利润与单位自营利润构成分析 ;2.4.2.5 天河城百货97—03年销售额及经营面积指标增长率;2.4.2.6 天河城百货97—03年单位面积经营指标增长率(%);2.4.2.7 天河城百货97—03年毛利额增长率(%);2.4.3 中信城市广场经营收入构成分析;其它商户单位面积租金;2.4.3.3 租金收入结构变换分析 ;2.4.4 零售经营提升商业物业价值;2.4.4.3 购物中心在选择主力店和次主力店时,要充
分兼顾开业需求(开业面积、开业时间)和
持续经营(租户组合、租金增长),以保证
商业物业最大的增值空间。
2.4.4.4 在中国经济高速发展的过程中,零售商业地
产的成功与否第一是管理团队,第二是管理
团队,第三是管理团队。更具体地说:第一
是管理团队的整体素质,第二是管理团队的
进入时间,第三是管理团队的适应程度。
; 2.5.1 存在问题举例
分不清零售业态,导致商业地产项目不能
正常经营甚至开不了业,主要表现在:
第一、建筑结构不符合所选零售业态经营需要,致
使商业物业价值大大降低或发展空间受限。
例:深圳某地铁上盖约2万平方米商业物业,因为
卸货平台及送货通道狭窄,不具备开设大型百货公司或综合超市或区域购物中心的条件。
例:广州天河城与深圳万象城的辅助用房。
; 第二、笼统地说要开商场,但不知道不同业态的
商场有不同的特点和经营规律。
例:深圳宝安某商场四楼因柱网太密而空置,
其开发商在建设时并没有明确做什么。
例:广州某开发商,称自己的项目做什么样的
商场都可以。; 知道要选择什么业态,但实际经营却不是按这种业态的经营规律操作,导致商业地产项目陷入困境甚至迟迟看不到前景。主要突出表现在购物中心的开发上。; 不能正确地选择业态搭配,导致商业地产项目
不能整体发挥作用甚至改造都比较困难,主要突出表现在
选择大型综合超市为主力商店的购物中心项目上:
第一、大型综合超市的目标客群与业态的目标客群不
能共享。
例:以某些大型跨国超市为主力店的购物中心。
第二、大型综合超市的人流动线设计自成一体,出入
口和电梯安排以我为主,很难与购物中心合谐连接。
例:虎门天河城的超市
深圳中信城市广场的超市; 开发商在项目定位时就要明确该商业物
业的用途,如果是做零售类,应该明确
到业态。
项目策划和设计时,开发商要充分注意
设计的先进性和该区域的可利用空间。;;;;;;;;;;;; 2002年9月28日,深圳市第一家大型城市中心MALL——中信城市广场隆重开业。作为深圳市乃至华南区国际化高档购物中心的代表,中信城市广场地处深南中商圈,占地5万平方米,建筑面积15万平方米,由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。远看,整体建筑外观犹如一艘扬帆起航的旗舰,岿然屹立。近看,别具一格的水晶门、水柱时钟、音乐喷泉造型点缀其中,给这座极富现代感的商业建筑增添了不少迷人风景。夜幕降临,华灯初上,星光广场地面繁星闪闪,簇拥着购物中心的流光溢彩,更显都市风尚。?????;????? 中信城市广场购物中心共分六层,在功能设计上充分体现了集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的功能特性。各层主题定位明确:LG层为时尚名店、珠宝精品、美食制造;B
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