商业地产与购物中心培训材料.pptx

商业地产与购物中心（请勿复制）;1. 商业地产产品内在认识 2. 商业地产零售业态选择 3. 购物中心的类型与演化 4. 购物中心经营管理要点 5. 购物中心成功经营之道 6. 提防购物中心四大陷阱 ;1、商业地产产品内在认识;1.2 商业地产产品四个层次;1.3 地产产品类型;商业地产 主要分类;1.5商业地产厂与商业地产商;2、商业地产零售业态选择 ;业种（King of business） ——卖什么商品（服务） 业态（Type of business） ——怎么卖商品（服务） 业际（Interface of business） ——如何建立商店特色;有店铺零售业态分类和基本特点;;;;;2.2 主要零售业态特点比较;2.3 国外零售业态分类;;;;2.4.1 零售经营收入;2.4.2 天河城经营收入构成分析;单位租金利润;2.4.2.3 租金利润与自营利润构成分析 ;2.4.2.4 单位租金利润与单位自营利润构成分析 ;2.4.2.5 天河城百货97—03年销售额及经营面积指标增长率;2.4.2.6 天河城百货97—03年单位面积经营指标增长率（%）;2.4.2.7 天河城百货97—03年毛利额增长率（%）;2.4.3 中信城市广场经营收入构成分析;其它商户单位面积租金;2.4.3.3 租金收入结构变换分析 ;2.4.4 零售经营提升商业物业价值;2.4.4.3 购物中心在选择主力店和次主力店时，要充 分兼顾开业需求（开业面积、开业时间）和 持续经营（租户组合、租金增长），以保证 商业物业最大的增值空间。 2.4.4.4 在中国经济高速发展的过程中，零售商业地 产的成功与否第一是管理团队，第二是管理 团队，第三是管理团队。更具体地说：第一 是管理团队的整体素质，第二是管理团队的 进入时间，第三是管理团队的适应程度。 ; 2.5.1 存在问题举例 分不清零售业态，导致商业地产项目不能 正常经营甚至开不了业，主要表现在： 第一、建筑结构不符合所选零售业态经营需要，致 使商业物业价值大大降低或发展空间受限。 例：深圳某地铁上盖约2万平方米商业物业，因为 卸货平台及送货通道狭窄，不具备开设大型百货公司或综合超市或区域购物中心的条件。 例：广州天河城与深圳万象城的辅助用房。 ; 第二、笼统地说要开商场，但不知道不同业态的 商场有不同的特点和经营规律。 例：深圳宝安某商场四楼因柱网太密而空置， 其开发商在建设时并没有明确做什么。 例：广州某开发商，称自己的项目做什么样的 商场都可以。; 知道要选择什么业态，但实际经营却不是按这种业态的经营规律操作，导致商业地产项目陷入困境甚至迟迟看不到前景。主要突出表现在购物中心的开发上。; 不能正确地选择业态搭配，导致商业地产项目 不能整体发挥作用甚至改造都比较困难，主要突出表现在 选择大型综合超市为主力商店的购物中心项目上： 第一、大型综合超市的目标客群与业态的目标客群不 能共享。 例：以某些大型跨国超市为主力店的购物中心。 第二、大型综合超市的人流动线设计自成一体，出入 口和电梯安排以我为主，很难与购物中心合谐连接。 例：虎门天河城的超市 深圳中信城市广场的超市; 开发商在项目定位时就要明确该商业物 业的用途，如果是做零售类，应该明确 到业态。 项目策划和设计时，开发商要充分注意 设计的先进性和该区域的可利用空间。;;;;;;;;;;;; 2002年9月28日,深圳市第一家大型城市中心MALL——中信城市广场隆重开业。作为深圳市乃至华南区国际化高档购物中心的代表，中信城市广场地处深南中商圈，占地5万平方米，建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。远看，整体建筑外观犹如一艘扬帆起航的旗舰，岿然屹立。近看，别具一格的水晶门、水柱时钟、音乐喷泉造型点缀其中，给这座极富现代感的商业建筑增添了不少迷人风景。夜幕降临，华灯初上，星光广场地面繁星闪闪，簇拥着购物中心的流光溢彩，更显都市风尚。?????;????? 中信城市广场购物中心共分六层，在功能设计上充分体现了集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的功能特性。各层主题定位明确：LG层为时尚名店、珠宝精品、美食制造；B