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土地增值税纳税筹划 土地增值税细则解读 【摘要】土地增值税是以转让房地产取得的收 入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税 依据，并按照四级超率累进税率进行征收。业内 人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财 务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、 退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。 但仍被评论为没有“打中要害”。股市操作建议： 关注土地增值税从严清算对地产股和股市的影 响力度、IF1006 合约以 10 日均线为多空分界 点；各合约基本无期现套利机会。 一、基本面消息 在新国十条和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税 务总局26 日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清 算过程中若干计税问题。针对土地增值税清算过程中出现的收入确认、税前扣 除等有关问题，国税总局给予明确。如果严格执行土地增值税清算的政策，将 大大降低土地二级市场卖方的赢利空间，囤地可能无利可图。 国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与 往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市(包括京沪广 深)的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此 项调研颇为引人关注。 土地增值税概念： 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为 计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的 行为。 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土 地增值税的功能是国家对房地产增值征税。 其计算公式为：土地增值税应纳税 额＝增值额＊适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税如何征收 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值 额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 （1）增值额未超过扣 除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未 超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； （3）增 值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%；速算扣除系数为35% 。 增值税征收的两种方式 第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模 式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为 500000×1%=5000元。 第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率 征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但 能够提供房地产评估机构的评估报告。 土地增值税与房产业 1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额： （1）取得房地产时有效 发票所载的金额； （2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5%的金额； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金； （4）取得 房地产时所缴纳的契税。 2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机 构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额 按以下标准确认： （1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明； （2）中 介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务 机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认； （3）按国家规定统一交纳的与转 让房地产有关的税金和价格评估费用。 土地增值税纳税筹划的6种方法 [1]土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28 日国家税务总局发布的《关于土地增值税清算大成房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1 日起。房地产企业土 地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前．对房地产企业来说， 如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，相应增加企业的盈利， 势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着 手进行税收筹划。 一、收入分散筹划法 按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定 扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地 增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收 入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开