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;第一章:宏观分析; 1 宏观经济环境分析
2 厦门经济环境分析
3 宏观政策环境分析
4 厦门政策环境分析;全国经济保持快速发展,二季度经济增速回落,房地产宏调影响整体经济开始显现。;货币供应量保持较高水平,流动性过剩和通胀压力依然存在。;宏观经济处于上升通道,受房地产调控影响,7月份CPI、PPI及PMI同时回落。;厦门市总体经济运行良好,第三产业占比50.3%产业结构比较合理.;城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长,城市居民生活富裕购买能力强。;厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市;1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长,房地产开发投资占固定资产投资42.33%;2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长;中央会议定调下半年经济工作;厦门并非房价上涨过快城市;没有停止第三套房贷款,未限制外地户籍购房.;近阶段厦门市获得的政策性支持;城市建设重点:全面推进岛内外一体化建设;宏观环境总结;1 土地市场分析
2 房地产市场分析
3 区域市场分析
4 市场总结分析;厦门商住用地出让均价保持稳定,出让量取决于房地产市场状况;土地出让重点区域向岛外转移;岛内土地出让以经营性用地为主,住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城;厦门商品住宅年成交量约为300万平米,住宅成交均价约为9000—11000元/㎡;房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低,住宅交易价格保持稳定;2009年以来供销比失衡,供应量小于销售量,市场持续消化存量。;厦门本地购房客群比例下降,外省市购房客群逐年上升,省内其它区域保持稳定。;目前项目区域内无项目,周边区域在售可比项目4个,均为尾盘。;区域内在售项目以面积为80-100平的二房、三房为主,总价多为50-110万元。;项 目;区域内出让地块楼面地价多在1600-3000元/平米左右;区域市场;区域市场;区域市场;区域土地供量不大,产品销售压力小,出让地块价格多在1500-2500元/平米。;该区域主要在售的项目以二房、三房为主。客户来源多为同安本地客户。; 1 地块规划出让条件
2 区域规划与建设
3 地块环境分析
4 地块SWOT分析
5 竞争力提炼;地块区位图;现状九天湖,未进行整治;B地块(T2010P04);B地块(T2010P05)由3个子地块组成,土地面积为12.65公顷,住宅面积15万平米。;T2010P04起拍楼面地价1580元/平米,起拍总价50560万元; T2010P05起拍楼面地价1813元/平米,起拍总价34510万元。;地块依山傍水,具备优厚的自然景观资源。四周群山环绕,整体生态景观良好,提升地块开发价值。;规划结构为:一心、两带、四组团。五显片区主要功能为旅游、文教、居住。该区域具有独特的自然环境优势、区位优势和历史人文优势 。;地块外向道路设施完善,临近同新路。公交系统发达,地块内道路尚待建设。;地块坐拥东溪和西洋溪,共享同安影视城仿古建筑群旅游景观资源。;地块周边教育配套完善,区域3公里内共享同安老城区成熟的生活配套,未来通过区域建设和自身配套逐渐完善。;本地块目前周边商业氛围欠缺,未来随着片区及旅游产业发展,逐步成熟。;地块具备优越的景观和旅游资源,配套和商业氛围稍欠缺,可借助片区和产业发展,提升项目品质。;核心竞争力:旅游资源+优越区位+山水美景,打造大型文化生态旅游综合城。; 1 客群定位
2 形象定位
3 产品定位
4 价格定位 ;本市占45%,省内占35%,省外占20%,总价在80万元以上,户口和配套是主要需求。;同安区域部分已售项目客群借鉴;;本地块价值潜力较大,可打造成为同安大型文化生态旅游综合体项目。 ;形象定位;项目定位;产品定位;产品定位;项目定位;预计两年后地块住宅销售均价为6000元/平米,作为地块投资分析测算依据。;预计三年后地块商业销售均价为11500元/平米,作为地块投资分析测算依据。;项目定位; 1 开发销售计划
2 成本估算
3 收入估算
4 起拍价效益分析
5 投标报价分析
6 投标竞争分析
7 风险评估;工程进度计划;销售进度计划;投资估算汇总表;收入汇总表;起拍价效益分析;投标报价分析;购地价格建议;类别;THE END
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