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谨呈:淄博远景房地产开发有限公司;;报告框架:;起步较早,仍处于发展的初级阶段;1、在售别墅项目较少,开发建设速度缓慢
淄博别墅市场从2003年起步至今有7年的时间,开发项目屈指可数,主要有:绿洲花园、阳光名筑、普利艾伦庄园、华侨城别墅、大德华瑞开发的“外商居住区”、荷塘月色、紫园及韩相香堤美墅等多个项目,多数项目规模较小,开发建设速度缓慢。
2、项目位置较差,周边环境一般
除阳光名筑及华侨城别墅外,其它别墅项目均位于张店周边及其它区县,位置较差。
除普利???伦庄园靠山(所谓的山是马鞍山)、香堤美墅靠河(孝妇河)外,其它项目周边环境均一般或较差,无可利用的天然景观资源。
3、风格不明显,雷同中有一定的变化
淄博别墅市场以欧式风格的独栋和联排为主,风格比较雷同,没有细分为北欧、地中海等风格,统称为欧式风格,风格上的变化主要是体现在紫园为现代风格、荷塘月色为中式风格。;4、产品没有引起消费者的共鸣和认同,销售速度一般
由于淄博多数别墅项目位置一般,周边环境较差,除阳光名筑外,销售速度均较慢,没有引起高端消费者的认同。如2003年左右开发的阳光·瑞绣园至今还剩余30多套,荷塘月色、艾伦庄园等近几年开发的项目销售速度也很一般。
5、项目供给区域比较分散,没有形成区域性的别墅供给市场
淄博现有的别墅供给区域比较散,因而也没有形成市场认同的高端别墅产品供给区的概念。;别墅供应量少,比较分散,以联排居多; 阳光·瑞绣园
阳光名筑
华侨城
香溪庭院
艾伦庄园
荷塘月色
奥林匹克花园
香堤美墅
奥伦庄园
紫园;未来市场供应量将逐渐加大;竞争个案研究;中润华侨城·中央大宅;中润华侨城·中央大宅;5、销售价格及进度
中润华侨城的中央大宅别墅毛坯房单价15000元/㎡,精装修房20000元/㎡,为淄博之最。
目前仅开发41栋,从2005至2006年推出以来,推广较少,主要靠自然销售和老客户介绍,已销售大约30套左右。;黄金国际;黄金国际;黄金国际;5、销售价格及进度
目前,其4栋中央景观豪宅价格达到7000-9000元/㎡。
从2008年末推出,销售进度一直较慢,目前已销售大约60%。;紫园;紫园;紫园;荷塘月色;荷塘月色;5、销售价格及进度
目前二期价格在5200-6300元/平米之间。一期基本售罄,二期销售率在50%左右。;艾伦庄园;艾伦庄园;艾伦庄园;韩相·香堤美墅;名尚城市广场;名尚城市广场;香溪庭院;阳光·瑞绣园; 区位分布
从区位上来看,竞争项目中别墅产品多分布在距离城市较远的郊区或农村,周边环境较差, 配套不完善;城市别墅较少,将是本案的主要机会点和优势。
产品形态
别墅产品多为独栋、联排、双拼形式,其中联排别墅较多,面积在240-380㎡之间;叠加别 墅产品较少,面积在160-200㎡之间。
主流别墅产品建设标准较高,多以框架结构为主(普利艾伦庄园为砖混),新型住宅科技 的应用广泛,如太阳能建筑一体化、地源热泵恒温系统、断桥隔热窗等。
建筑风格
建筑风格呈现多样化趋势,既有欧式、现代风格,也有中式风格。; 社区配套
有些项目社区配套较为单一;多数项目比较丰富,如艾伦庄园,设有高尔夫练习场、会所内有数码影院、恒温游泳馆等高端配套,对客户有较大吸引力。
景观规划
景观规划方面多数项目做得比较好,如荷塘月色项目内部景观已经实景呈现,对看房客户产 生较大的冲击力。
销售价格差异大,进度较慢
在售竞争项目价格差异较大,从4000元/㎡到20000元/㎡都有。主流联排别墅价格在5000-6500元/㎡之间,总价在100-250万之间。
在售项目开发时间均较早,销售速度普遍较慢,一般月均销售量2-6套之间,其中总价在200 万以下的销售较快一些,总价超过200万的销售进度较差。
客群区域分布
通过了解,张店区附近别墅项目客群张店占到70-80%,其次为桓台、临淄客户占到10-15%,其它地方占到5%左右;艾伦庄园60%为张店客户,其次为周村、邹平等地,其它地区的很少。;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;报告框架:;项 目;项目概况;周边配套;;;;;项目关键字;项目核心价值提炼;项目找“魂”;;新城核心 高尚别墅;
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