伟业顾问北京名都园公寓营销策略报告.pptxVIP

名都园公寓营销策略思考提案架构策略回顾目前完成工作各阶段战术执行提案架构策略回顾目前完成工作各阶段战术执行一个房地产项目最终要解决的三个问题：卖什么？怎么卖？卖给谁？理性认识结论：户型适中老现房精装修感性认识感性认识就是项目在人们心目中的理解与印象，他是什么，他的基础就是项目的物理属性。名都园是什么？感性认识结论旧项目旧装修旧户型一个房地产项目最终要解决的三个问题：卖什么？怎么卖？卖给谁？族群定位以具有一定经济实力的投资客为主！一个房地产项目最终要解决的三个问题：卖什么？怎么卖？卖给谁？营销战略原则稳中求胜·精准营销提案架构策略回顾目前完成工作各阶段战术执行工作内容推广户外广告路牌广告位置建议销售销售道具户型图设计路牌广告位置确定户型图方案确定路牌广告发布公司确定户型图印刷路牌广告设计方案确定折页框架确定路牌广告发布折页方案确定网络广告网络发布计划建议折页设计印刷完成网络广告公司确定海报框架确定网络广告设计确定海报方案确定网络广告信息发布海报设计印刷完成直投广告直投发布计划确认销售准备合同及补充协议研讨直投广告创意确认最终合同确认直投广告制作完成按揭银行联系并确定直投广告发布律师行联系并确定导示系统导示系统路线确定销售软件安装导示系统发布电话系统安装营销现场内部包装方案设计车库房屋考察内部包装方案确定模型清理售楼处内部包装制作签约图准备售楼处内部包装实施钥匙盘准备平面广告媒体确定上传数据广告设计人员组建销售人员招聘软文撰写销售人员培训方案确定销售人员进场广告发布销控销控策略制定　　　销控策略确定　　　销控策略执行　　　价格销售均价确定　　　价格表制作　　　价格表确认　　　价格表执行目前工作进度策划方面：销控策略已制定价格表初稿已制作完成开盘时间、计划、活动等已确定方案广告公司已经确定，前期准备的VI展示系统已经开 始设计和制作户外广告、网络媒体、DM单直投、高端场所资料摆放、高端数据库直投等都在同步进行销售方面：已组建销售团队，为开盘销售做准备销售人员进行项目培训销售人员进行银行培训感谢发展商配合：协助培训律师准备按揭银行明确数据上传网签准备提案架构策略回顾目前完成工作接下来各阶段战术执行出货线推广线战略综述持续销售期蓄势筹备期强势营销期08.407.1108.108.208.307.12二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第一波定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）定点轰炸第四波围点打援第三波出货线推广线8400万元84套70%第一阶段强势营销期持续销售期蓄势筹备期08.407.1108.108.208.307.12二期套数：120套均价：9400元/平米一期、三期套数：144套均价：9600-10000元/平米直效行销区域拦截（长效）现场包装活动营销定点轰炸第一波定点轰炸第二、三波围点打援第一、二波主动出击开始（网络+巡展）定点轰炸第四波围点打援第三波预热业内传播、先知先觉具体战术放盘与价格直效行销区域拦截现场包装活动营销具体战术放盘与价格直效行销区域拦截现场包装活动营销放盘策略放盘策略根据比较，伟业的观点是： 二期产品在整个园区内，综合品质适中。因此可考虑先放二期，再放一期，最后放三期的放盘策略。首推二期放盘策略放盘策略先放二期解决了两个问题，第一避免了入市价格引起市场抗性；第二也兼顾了项目市场形象。入市价格9400元/平方米整体价格制定原则根据北京市场中影响消费者成交因素的重要程度将采光、景观、干扰、户型、面积等作为制定单价的主要因素。以受众的消费习惯为基础，根据各因素在成交过程中作用的大小依次排序，合理分配权重比例。根据不同户型组合楼层选取低层为标准层，将所有户型进行共同的权重比较，根据不同户型的各项因素分别打分，通过加权计算不同户型的分值。针对个别户型，通过手工调整系数的方式进行微调，以达到最合理的价格。第三步：分户定价第二步：楼座定价第一步：区域定价定价流程区域系数楼座系数户型系数楼层系数价格策略无折扣策略 ——强调稀缺品，一反开盘期打折常态，形成市 场新闻点，并树立信心。 ——开盘价9400元/平米价格策略奖励折扣策略 ——在一定期限内签约，则奖励一定的折扣点；如三天内签约99折；三天后签约无折扣。客户形成压力，造成市场紧迫感。具体战术放盘与价格直效行销区域拦截现场包装活动营销定点轰炸名都园老业主DM直投定点轰炸伟业顾问老客户DM直投4北部别墅1、棕榈滩2、龙湾3、长河玉墅4、北京湾5、无双5328北部地区1 欧陆经典2 阳光新干线 3 北辰绿色家园 4 康斯丹郡5 上元6 万科星园7 欧陆经典-万兴苑8 慧忠北里卧龙花园融域西奥中心1623551034475