物业管理公司项目前期介入的必要性.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 物业管理公司项目前期介入的必要性 前期介入一一移交接营一一后期管理，这种模式才是物业管理的完整模式。物业前期管理的必要性主要体现在：  （一）物业前期管理能促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥当解决，削减使用中的后遗症  物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效的管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要转变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必需开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番端详，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥当解决，削减后遗症。  （二）物业前期管理是对所管物业的全面了解  物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满足，物业管理企业要想做好物业及其附属的修理养护工作，必需对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等状况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出专心记录。例如：管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，假如布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不透彻，而对设备安装、管线布置等状况则应充分把握，便于后期管理。因此，假如目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发觉的仍需改进之处，也比较清晰，简单交涉和协调。  （三）早期介入有利于后期管理工作的进行  物业管理企业通过早期介入，保证了设计、建筑质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了许多便利，既便于修理保养计划的支配与实施，又可以保证修理质量从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、修理、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期管理工作的进行。  （四）有利于树立物业管理企业的形象  假如接管与入住同步进行，物业管理企业即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且简单忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。  （五）有利于优化设计，完善设计细节  我国疆域宽阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必定要对设计提出不同要求。比如在X省，高温时间较长，空调用电量特殊大，尤其是一些商业大厦，就必需考虑电路和负荷问题。而在北方，特殊是东北，就要考虑取暖。又如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止雨水进入。这些物业管理中的实际问题一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理企业却非常清晰。因此物业管理企业在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管物业的设计进行端详，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。  （六）有利于提高房屋建筑质量  由于物业管理企业在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种质量问题非常了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理与监控，并尽可能把房屋质量隐患毁灭在建筑过程中，从而提高房屋的建筑质量。