某大厦产品诊断及建议报告.pptxVIP

无锡天诚大厦 产品诊断及建议报告;目录;第一篇：从4P、4C、4R 到4V营销理论简析;从4P、4C到4R;4P、4C与4R的对比及4V产生;4V的解析;第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判;一、酒店式公寓市场研判; 无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群； 从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。 ;【未来供应情况分析】; 恒隆人民中路与健康路地块：位于市区，占地3.7万，容积率为6.5。地块性质为办公、商业、酒店（含公寓式酒店）。该项目主体建筑高度不低于150米。;2、去化及经营情况分析; 宝龙城市广场虽然地段相对其他项目差，而且是40年商业产权，但通过价格和挑高的户型，致使去化速度较快； 润华国际大厦由于目前其周边配套还未完善和成熟，商务氛围缺失。就目前而言价格失真，致使去化受到阻力。据了解，该项目有两家基金有收购意向。由此判断，该项目目前价位虚高，主要为了抬高收购价格； 凯燕环球中心目前已近尾盘，已售房源仅有3套，且均为大房型，该项目无论从市场形象抑或是经营管理团队而言，均为无锡目前首屈一指。虽目前价格偏高，但已是市场高端客户群用来彰显身份地位或接待重要宾客的首选之地； 紫金公馆位于南禅寺南片，地理位置较有优势，但由于产品并未有太大亮点，去化速度一般。但从价格来看，该项目存在着较大的升值空间。;【价格趋势分析】;3、产品形态特征分析;过去酒店式公寓多为过渡性产品，相对居住性质来说，投资性实际更强，故户型设计主要考虑小面积，低总价。而经过四年发展，目前酒店式公寓不在简单的为过渡性产品，而且成为张显个性和生活态度的产品。其房型设计也更为人性化，功能区被划分出来，面积也有增大的趋势； 从产品面积看，多为40-80㎡区间内。得房率均在55-65%之间； 目前，无锡??店式公寓的户型、面积参差不齐，由30－100平方米不等。从销售面看，以（50－70平方米）的房型更为走俏，由于市场主流供应户型销售看好，且该类产品凸现投资价值，导致市场供应的户型面积相对集中； 新建酒店式公寓建筑多为部分经营、部分出售的经营模式，以经营性的酒店式公寓树立项目品质和形象，带动整个项目的价值拔高； 经营型酒店式公寓装修多包含家电。在一定程度上成为其附加值；;产品普遍存在的盲点：;4、市场典型案例罗列;装修标准 外墙：以low—e低反射断桥铝合金双层中空玻璃 首层大堂：超五星级酒店豪华大堂标准 盥洗室：墙面为高档面砖 地面为高档防滑地砖 天花板为优质金属板吊顶 写字楼标准间装修：墙面为进口涂料 地板为架空地板 天花板为进口石膏吊顶 酒店式公寓装修： 墙面为进口墙纸 地面为高级实木地板（主门入口铺设进口羊毛地毯） 天花板为艺术吊顶 其他按五星级标准精装修;;功能区间： 1层：酒店大堂、商务中心、大堂酒吧、精品商店街 2层：中餐厅、包房、风味餐厅 3层：600人宴会大厅、前厅及会见厅、小会议厅 4层：国际娱乐演绎中心 5层：室内游泳池、健身房、美容等休闲健身设施 7-19层：酒店标准客房 20-22层：行政楼层及总统套房 25-55层：凯燕环球商务行宫标准层 39层：凯燕环球商务行宫空中豪景会馆 -1~ -2层：地下车库;装修标准 客房装修： 配备高档品牌整套卫浴、厨具、家具、豪华灯具。配备中央空调、保安系统、冷热水供应系统，上网电视，多语言语音信箱，宽带网络系统，国际卫星电视，客用保险柜和迷你吧。 卫淋浴设备： 整套选用国际知名的中外合资品牌。 客梯： 6部4.5米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层；;3）雷迪森产权酒店;二、办公楼市场研判;新区（新区板块）;【办公楼市场价格分析】;【办公楼市场去化分析】;【办公楼市场客源分析】;B、办公楼租赁客户特征 无锡现有办公楼内租户主要以货运物流、驻锡办事处、电子科技企业、机械为主