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（万科企业管理）万科魅力之城项目规划设计说明书 万科魅力之城项目规划设计说明 建设单位：青岛万科银盛泰房地产有限 X 公司 设计单位：中建（北京）国际设计 X 公司 万科魅力之城项目规划设计说明 规划概要 1-1 区域位置 规划用地位于青岛市城阳区中心，是城阳中心区的壹部分。城阳中心区是集景观、休闲、商务于壹体的多功能城市中心带。 1-2 开发区域的概要■基地条件 规划基地南至兴阳路，兴阳路为城市主干道、红线宽度 50m、已建成。兴阳路南侧为城阳世纪公园，是良好的景观资源。基地东至中城路，中城路为城市主干道、红线宽度 50m、已建成。 基地西至中心景观带，景观带宽度为 80m、为步行景观长廊，景观资源良好。已建成。和基地相近壹侧设计有 2 层带顶的风雨长廊。 基地北至文阳路，和文阳路隔有城市绿化带，带内距用地 20m 内平行用地有架空高架线壹条、水渠壹条。用地西北角和已建成住宅小区接壤。基地西北角和已建成住宅小区接壤。该小区为回迁项目。 ■设计条件 ·用地性质：居住用地 ·用地面积：20.03ha ·综合容积率为 1.70 ·建筑退后红线： 兴阳路：新建住宅退后 10m 中城路：12.5m 北侧用地：5m 东侧用地：5m ·日照：新建建筑不得降低和用地接壤的居住小区住宅的日照标准。·建筑层数：新建建筑满足机场净空要求（海拔 53m）·车位比：1：0.6。其中地面停车位不得少于总车位的 50%。·绿化率：35% ■设计依据 ·部颁《城市居住区规划设计规范》 ·《青岛市城市规划管理办法》03 青岛市人代会第六次会议通过 ·《青岛市人民防空工程建设管理办法》青岛市人民政府令第 149 号 ·《青岛项目概念规划设计任务书》 ·基地地形图 1-3 开发方针 ·本项目定位为城阳区中心区的中高档住宅项目，客户主要面对政府高级公务员，外资企业（主要为韩资企业）高级管理人员和小业主，本区域内的希望改善住宅环境的富裕之家。 ·产品类型：住宅为多层、小高层、高层。公建为小区会所、配套商业、物业管理用房和车库。 ·规划面积指标如下。 建筑类型 面积指标㎡ 备注 住宅 331251 会所 3000 配套商业 2500 仅考虑服务本项目。 物业用房 1330 其中 500 平做半地下室。 幼儿园 2400 面积依据小区市政设计需要制定。 地下面积 17000 其中包含 12000 人防地库面积 合计 357481 2.规划理念 2-1 规划的基本思想 ·统壹性（协调）和个性的且存 ·导入从多层到高层、板式到点式各式各样高度、形态的单体，构成富有变化的空间 ·充分发挥基地场所特性——节点、沿道、邻近公园等区域要素，形成和周边环境融为壹体而同时体现高品位小区的总体规划和单体形态 ·将自然（绿色）住宅点缀在街路空间，形成镶嵌式空间 ·文化和传统 ·活用青岛传统的建筑文化——红瓦、德国建筑主题，形成具有统壹性的城市设计 ·形成具有槐树、悬铃木、松树等有青岛特点的街路、开放空间 ·界隈性、街路性、街道生活得以展开的场所的形成 ·住宅区的生活轴和周边区域、道路网络形成壹体化城市构架 ·以小规模交往花园为媒介，形成安全舒适的住宅组团以及可自由往来的街路网络 ·通过导入各种商业、社区交流设施、SOHO，-αroom，促进生活轴、主要街路的活性化 ·自然·生态的形成 ·和基地东侧的景观绿带连成网络的住宅和基地内部绿色空间形成壹体化的广域绿色空间 ·积极导入半地下停车场，形成便利性、舒适性共存的空间 ·通过高木、地被植物的积极植栽、雨水的渗透等，充分考虑室外场地规划的合理性，减少对环境的负荷 3．总体规划 3-l 基地的骨骼构成 ·在基地中央布置壹条贯穿南北的步行情景大道，和人车且存的服务性环路构成了小区的道路基本骨架。 ·小区内除了情景大道为步行专用道之外，原则上动线为人车且存。考虑基地周边环境和动线，机动车主入口设在基地南端。北端的圆弧形市政道路处，设置俩处机动车次入口。人行主入口布置在 步行情景大道南端，次入口布置在北端。为了更合理地组织南端入口附近的交通，机动车主入口和人行入口分别布置。 ·西面连接中城路的点式住宅区域周围的集中绿地和东面点式单体区域，加上中央区域的绿色组团小道，构成主干绿轴。此主干绿轴和中央的步行情景大道形成覆盖整个小区的绿色网络。 3-2 住宅地规划 ·住宅组团根据区域的位置不同，分为以下五种类型。以 4、5 层为主的低层区域、以 8 层为主的中层区域、以 1l、14 层为主的中高层区域、点式单体区域及以高层酒店式公寓为主的小户型区域。 ·各个组团单体采用南北入口，增加各自的区域感和确保住户的私密性。 ·为了增加步行情景大道都市性的热闹气氛和沿街的层次，在单体低层沿街处，穿插设置 S0H0 和α-room。 ·在开发单位和安全防犯方面，原则上设