业主团体在诉讼法上的地位.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 业主团体在诉讼法上的地位 业主团体在诉讼法上的地位  由于现在物业管理行业中的许多问题界定不清，物业管理又是一个新兴且专业性很强的行业，这给法院在一些案件的审理中带来了许多不便。为了使司法部门在审理物业管理相关案件时更加精确快捷，近日Y市第一中级人民法院举办了“物业管理法律实务研讨会”，中国物业管理协会副秘书长、法律咨询组组长陈伟参与了此次研讨会并进行了专题发言，现就其关于业主团体在诉讼法上的地位问题的发言摘录如下：  现阶段政策、法规对业主团体的相关规定  业主团体包括业主大会和业主委员会。依据《物业管理条例》业主大会履行以下六文化方面的基本职责：1、制定修改业主公约和业主大会议事规则。2、选举和更换业主委员会，监督业主委员会的工作。3、选定和解聘物业管理企业。4、打算专项修理资金的使用方案，并监督实施。5、制定修改基本物业公用设施、设备的使用，以及公共环境卫生秩序的制度，即物业管理各项规章的制定权和修改权。6、法律法规规定的其他职责。 业主委员会是业主大会的执行机构。既不是常设机构，也不是代表机构，同样不是办事机构，而是执行机构。它的职责是：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这文化涉及它究竟是一个代理人，还是作为一个主体出现。3、准时了解物业使用人的意见和建议，履行服务合同。4、监督业主公约实施。5、业主大会赋予的其他责任。  从现行各地的做法以及审判意见看，应当更多的从程序性角度理解业主委员会可以做到哪些工作。Y市高院去年出台了《关于审理物业管理纠纷案件的意见》，其中对业主委员会诉权的规定是：  1、业主委员会与物业管理企业之间的纠纷可以适用。 2、业主与业主之间，业主与房地产开发企业之间的民事诉讼不适用该意见。  3、业主与业团体的内部纠纷不适用该意见。业主团体包括业主和业主委员会。  4、业主委员会参与诉讼时以主要负责人为代表人。即业主委员会的主任或副主任参与到诉讼中。 我个人认为，业主委员会应当是业主大会和相关主体之间的诉讼代表。有一些案件业主委员会不能作为主体出现，但是只要能够受理就可参与诉讼，不能以业主委员会的负责人作为代表人，因为业主委员会的主任不能等同于企业的法定代表人。  X市高院先于Y市，在三年前就有一个“关于审理物业管理纠纷案件的解答”，和Y市有相似的地方，主要规定是：  1、对于涉及业主共同利益的事项，在履行一定的手续后，业主委员会可以以自已的名义提起诉讼。 2、业主委员会怠于履行权利的，经过百分之五十以上业主打算的，可以选派诉讼代表人提起诉讼。  3、业主委员会可以违反业主公约为由，对特定的业主提起诉讼。这意味着业主和业主团体的纠纷可以通过诉讼方式解决。Y市规定业主和业主团体之间的行为不可以以诉讼方式解决，与X市做法一样。  4、对业委会内部事务（如选举、内部事项表决）的纠纷，不能作为民事案件受理。 业主团体的诉讼地位  在《物权法（草案）》有关诉权的规定中没有“业主委员会”，只有业主会议或者建筑物区分全部权人，这是比较现实的规定。我认为关于业主委员会及业主大会的地位，许多人把业主委员会比作《公司法》里的董事会，他们把业主大会理解为股东大会。在《公司法》中董事会有决策权，但业主委员会没有决策权。所以业委会的主体地位是遭到置疑的，它只是业主团体的内设机构，应当以业主大会的意思为自己的意思，没有自己独立的意思表示，无论选聘物业管理企业、个性业主公约等重要事件或者特殊事件，都应以业主大会的意思为意思表示。  据了解，各国立法上对业主大会的规定有四种模式：德国模式认业主大会不具有独立法人资格；法国承认业主大会具有独立法人资格；日本认为汪主大会具有附条件的法人资格（以30人为限，业主人数30人以下的，不具社团法人）；美国传统理论都不承认建筑物区分全部权人会议（业主大会）的实体地位，但是在判例中，建筑物区分全部权人会议的法人地位得到普遍的认可。 目前，我国对业主委员会的地位主要有三种熟悉：一种是承认业主委员会的诉讼主体地位；另一种是承认其原告地位，不承认其被告地位，理由是其没有独立的财产；还有一种是不承认其有独立的地位。为了给业主委员会一个作为诉讼主体的法律上的依据，多数做法是把业主委员会归类到《民事诉讼法》第49条的“其他组织”中。这虽然有一定的道理，但不充分，因为业主委员会没有自己的利益，不符合法律认定的其他组织条件。  另外一个问题就是假如参考行政诉讼中公益诉讼的规定，这类诉讼中个人可以以自己的名义为公共利益和他人利益提起诉讼，但是用于业主