工业用地评估难点及方法选择 (2).docx

工业用地评估难点及方法选择 (2) 工业用地评估难点及方法选择工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多表达在城市之间的选择上。一个城市工业地价程度凹凸挺直影响到其招商引资的强度和力量，也挺直牵动一方经济建立、产业构造调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争形式。评估难点从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、本钱因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着打算性影响的主导因素是行政的干预，也往往简单出现非产业政策型的“同地不同价〞现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。就本钱而言，工业用地价格不打算于本钱〔现阶段工业地价价格的本钱构成主要包括征地获得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除局部开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比拟固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、根本农田用地爱护费、征地管理费等，在新增建立用地有偿用法费不纳入本钱税费的状况下，税费仍占工业地价的10%〕，但各项获得本钱的凹凸挺直影响到工业用地的最低出让限价。事实上，工业用地价格最终打算于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的场面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大改变方面也有所表达，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地根本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。评估方法选择在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采纳本钱靠近法、市场比拟法还是收益复原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。因此，在城市地价动态监测中，本钱靠近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然本钱靠近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，本钱靠近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比拟法更能表达土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比拟法评估工业监测点地价，采纳的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和获得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否适宜，二是这一交易价格是否真实。基准地价修正法将渐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在肯定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步依据厂房出租租金探究应用收益复原法，随着工业集聚效应和产业构造的调整，一些地方厂房的出租信息许多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。讨论工业用地租金跟价格的关系，可以为今后应用收益复原法评估工业监测点地价探究新的道路。 (：中国土地勘测规划院地价所田彦军)