深圳某项目价格报告.pptxVIP

【价格报告】世联地产?**项目项目组 占地面积：30000.4㎡ 建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 商业面积：1479 ㎡ 容积率：2.4 总套数：447 园林：10800.1 ㎡ 园林风格：东南亚泰式园林 建筑形式：6栋9F多层；6栋18F小高层～ 23F高层深盐第二通道**项目罗沙路东方尊峪又见9万3关内稀缺的资源豪宅关内豪宅的稀缺产品硬件打造，豪宅标准高舒适度高附加值原生态的梧桐山资源多层洋房的建筑形式；双层观光式会所设计；主入口人性化观光电梯;低梯户比、高实用率100%南向、80%南北通透93％单位错层送大露台；93％单位带空中院馆设计；高标准打造产品硬件。项目概况——原生态的山景资源豪宅项目形象——梧桐山中首席豪宅物管展示互动沙龙06年4月16日下午**项目新闻发布酒会在五洲宾馆华夏厅举行，到来客户共计120批。圆桌酒会实收均价10000-13000元/m2且规避风险实现目标关于项目运作目标的沟通理性利润最大化经4月8日《**项目销售执行报告》汇报沟通，发展商的目标明确为：世联的理解：定价多少取决于我们对市场的判断,在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化。4月8日-销售执行报告沟通的推售策略【**项目价格及房号推售策略】高价销售实现利润最大化07.6第3批房号 100%基于竞争及市场变化调整价格06.12精确制导的入市价格第2批房号 80%06.5.28第1批房号 40%入市时机/低开高走/分批推售目标下的问题基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：Q1:本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？答案：整体实收均价12680元/平米Q2:在房号全部放开的条件下如何推售确保利润最大化？答案：控制风险，价值前置，一步到位低开高走价格报告思路项目背景分析销售安排及销售预估定价策略及方法价目表形成及验证核心均价的推导354211.项目背景分析1.1市场分析1.2客户分析1.3项目分析1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。 1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。 结构调控 价格调控 “继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。” ——国务院总理温家宝《政府工作报告》 “一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”——国家发改委副主任朱之鑫1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的调控方向将是加强政策的执行力度。2005--2006年1季度政策出台时间轴：2005年2006年3月5月6月10月11月1月-3月4月住房按揭利率上调国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》深圳开征土地增值税深圳新版合同的启用《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》深圳规定普通住房标准稳定房价“旧八条”“新八条”打击炒房、炒地七部委《关于稳定住房价格工作的意见》2005年，国家和地方政府出台了一系列的土地政策、利率政策、税费政策和房地产行业政策目的：平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求继去年出手楼市后，深圳市政府近日再度表态要加大力度治理。主要有三大举措： 1）适度扩大市场供应，通过适当增加土地供应、盘活存量土地、打击囤积土地行为、加快旧村改造来扩 大商品房市场供给； 2）调整商品房结构，重点加强普通商品房建设，抑制别墅、豪宅增长； 3）进一步加强对房地产市场监管，完善、规范房地产交易行为，打击地产商欺诈行为和哄抬房价行为。1.1在05年政策的调控下，06年一季度房价持续快速上升，同比上涨20%供需矛盾/刚性需求/价格上涨 2005年成交情况： 2005年，我市住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。 住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率； 深圳11月市场调控措施出台，12月住房价格回落，05年全年住房价格同比上涨17.38％。从《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中显示： 今年一季度，全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。 其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％； 截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.1