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业权经营,物权时代的新模式
圣瑞物业(原首旅酒店物业)精致明快的办公室内,总经理封波摆好Pose让记者拍照,然后一刻不停的说话,做手势,规律清楚且略带幽默,他身上流露出深厚的现代商务精英气质,甚至有点儿时尚。 “业权是全体业主的权益,业权经营是理所当然的事儿,尤其是随着《物权法》的颁布和实施,业权经营或许将成为新的物业管理服务模式。”接下来,地产和物业,业主和员工,直至中西管理哲学,在他这里交汇。 翻阅圣瑞七年历史,他们在不断地抛出新名词,但是,从“业权经营”、“全员持股”到“企业更名”都是一个悉心经营的过程,这里的主流思想是精打细算和开拓创新。 “您请坐,”封波指着自己简约的办公桌,“这边光线好。”他的助理告知记者,这个办公室一般只开一个灯,圣瑞的每个人都已经把节省当成了一种工作习惯,自然而然的事情。 业权经营由来 记者问封波:“业权虽然不是新生事物,但业界在熟悉上还普遍不是很清晰,您能简要介绍一下吗?” 他爽朗一笑:“业权经营是一种全新管理、服务模式――全部公用面积产生的费用按各业主份额分摊;全部公用面积产生的收益余额全部用来冲抵下一年度的物业管理费用,如有盈余积累划至托管账户中相应的账目。” “由此,产生了一种新的物业管理、服务模式――收费由‘包干制’转变为‘佣金制’。在这种模式下,小区的物业收费归全体买房人全部,物业服务企业只是受买房人的委托进行该费用的支出支配,并不享有全部权,即便物业服务企业被解雇,剩余的物业费用及物业管理费购置的资产照旧归业主全部。” 作为华远集团的一份子,圣瑞几乎沿承了华远全部的主流文化――作风简朴、理念超前、风格独特,这对圣瑞物业有着近乎重大的影响。 20XX年,封波参与了中国首家业权安排试点――华远尚都国际中心的项目启动,圣瑞团队开头了“业权经营”实践。 20XX年,圣瑞在“3.15”期间举办“尚都、盈都首次业权收益兑现”活动,将100多万元的“业权”收入在扣除成本和税金后全部返还给业主。 20XX年,圣瑞完成了股权结构的调整,在物业行业创新得实现了内部员工持股计划,将员工个人利益与公司经营紧密挂钩。 封波是一个精细之人,在与记者交谈中,他拿着笔记本对记者说,近期要给公司管理人员讲公开课,内容就是关于业权经营的,他昨天在出差的路上完成了讲义。 记者问:“业权经营也需要精打细算吧?” 封波说:“当然,假如经营业权,就要对业主负责,做不好不如不做,我们的账单是算的清清晰楚,仔认真细的。” 封波给记者拿出一个单子:“这只是我们管理的一个项目,您看看,权当是个事例。” 记者看到的单子大致内容如下: 通过实施“业权经营、业权安排”制度,20XX年度,盈都大厦可供业主安排的业权经营收入为1287491.06元,扣除经营成本626248.98元、各项税费支出70812.01元后,可供业主安排的经营利润共计590430.07元,已用于冲抵20XX年度的部分物业管理费。 “圣瑞习惯用数字说话,任何描述性的语言都没有这些数字能够让业主怦然心动,嘿嘿,你说得也对,多少有点儿养成的职业习惯,我期望这种职业习惯运用到管理和经营中是有益的,至少在大多数时间是有益的。” 业权经营是一种服务 记者问:“您怎样看待业权经营的性质?” 封波说:“我更倾向于业权经营只是一种服务,一种随着中国物业管理行业的不断发展进步,而衍生出的精细化的服务。它让物业管理活动更富有人性化,更能适应业主的高层次需求,这种需求既是物质上的,也是心理上的。” 记者问:“在中国,业权经营是华远集团的首创吗?还是引进的‘新产品’?” 封波略加思考,说:“我个人对业权的理解比较宽泛,主要包括两个方面。其一是对公共区域的经营,如楼梯广告、地面公共停车位、公共区域展览展示等;其二就是将物业费结余予以返还。业权作为产权人应当享有的权利,是法律规定的,本身就存在的。” 他说,目前对绝大多数业主来说,他们的业权收益在自己毫不知情的状况下被侵占。此外,业主即使自己经营业权,也简单由安排不均而引起矛盾,从这个层面来讲,我们只是把一个已经存在的事物(业权),通过自己的服务,让它“优质化”,做得更好。 记者:“但是,这种优质化的服务,最初是你们提出的。” 封波认为,任何事物的产生都有其历史原因,任志强先生早在20XX年即《物权法》颁布之前,就提出了“业权经营”的理念。一方面,有感于中国物权精神的日益发展,另一方面,也是由于当时居高不下的物业服务纠纷率,物业服务企业把大部分
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