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9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。各种费用综合起来为： （1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%～3%； （2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%～2%； （3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%～1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～6%。 房地产投资分析课件第五章 10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%～3%。 房地产投资分析课件第五章 11．开发期税费 开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征。外资企业免征固定资产投资方向调节税。 房地产投资分析课件第五章 12．不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。 注： 如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。 房地产投资分析课件第五章 13．运营费用 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用等。 14．修理费用 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。 注：此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。 房地产投资分析课件第五章 5.2 收入与税金估算 5.2.1 收入概述 收入是指房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。 房地产投资分析课件第五章 5.2.2 收入估算 房地产投资项目收入的估算一般包括租售方案确定、租售价格确定和经营收入估算三个阶段。 1．租售方案确定 房地产投资分析课件第五章 表5-5 房地产开发项目销售计划及收款计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元） 销售期间 第1期 第2期 … 第N期 合计 销售计划 面积 百分比 100% 收款 计划 期间 百分比 销售收入 百分比 销售收入 百分比 销售收入 第1期 第2期 第3期 … 第N期 总计 房地产投资分析课件第五章 表5-6 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元） 序 号 项 目 名 称 建 设 期 经 营 期 第1期 第2期 第3期 … … … 第N-1期 第N期 1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 潜在毛租金收入 4 出租率/% 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入 房地产投资分析课件第五章 表5-7 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 万元 项 目 建筑面积（平方米） 售价（元/平方米） 2005年 2006年 2007年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商业部分 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 其他面积 总计 房地产投资分析课件第五章 表5-8 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 万元 物业类型 初始租金 （元/平方米） 年 期 1 2 3 … … 14 15 总 计 入住率 地上商业部分 收入/万元 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 其他面积 总计 房地产投资分析课件第五章 房地产投资分析 房地产投资分析课件第五章 内容提要 5.1房地产投资与成本费用估算 5.2收入与税金估算 房地产投资分析课件第五章 5.1 房地产投资与成本费用估算 5.1.1 房地产投资与成本费用的概念和构成 1．房地产投资的概念和构成 概念：房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。 房地产投资分析课件第五章 构成：