物业管理基本制度与政策培训教材(新).pptxVIP

物业管理基本制度和政策管理人员法规、条例培训教材课程目录第一部分：物业管理概述第二部分：物业管理服务第三部分：物业管理的基本制度 一、业主大会制度 二、管理规约制度 三、前期物业管理招投标制度 四、物业承接查验制度 五、物业服务企业资质管理 六、物业管理从业人员职业资格制度 七、住宅专项维修资金制度第一部分：物业管理概述 一、物业管理的概念 二、我国物业管理的产生与发展 三、我国物业管理制度建设的历史沿革 四、《物业管理条例》一、物业管理的概念定义：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。对定义的理解： 1、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动； 2、物业管理活动的基础是物业服务合同； 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的特征：社会化、专业化、市场化市场化（主要特点）：双向选择、等价有偿 二、我国物业管理的产生和发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。由一位名叫奥克维娅·希尔的女士创始的。随后英国成立了非营利性行业组织—皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会—芝加哥建筑管理人协会。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司：深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规—《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。三、我国物业管理制度建设的历史沿革《条例》颂布前的物业管理制度建设；《条例》颂布后的物业管理制度建设；2003年6月28日，《物业管理条例》正式颂布。2007年8月26日，国务院发布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，于2007年10月1日起执行。四、《物业管理条例》《条例》的主要内容：七章七十条第一章 总则第二章 业主及业主大会第三章 前期物业管理第四章 物业管理服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附则《条例》的指导思想和立法原则立法指导思想： 强调保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。遵循的基本原则： 物业管理权利和财产权利相对应的原则； 维护全体业主合法权益的原则； 现实性与前瞻性有机结合的原则； 从实际出发，实事求是的原则。《条例》创设的法律制度 尊重和维护业主财产权利 建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 妥善处理政府和市场的关系《条例》确定的基本法律关系 业主相互之间的关系 物业服务企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 物业管理各方主体与政府之间的关系第二部分：物业管理服务 一、物业管理服务的特点和内容 二、物业服务收费 三、物业服务合同 四、物业的使用与维护一、物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点 公共性和综合性 受益主体的广泛性和差异性 即时性和无形性 持续性和长期性物业管理服务的内容（此略） 《条例》第四十条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。 注意两点：其一，不是物业服务企业的法定义务；其二，是有偿服务。二、物业服务收费物业服务收费定价形式 政府定价 政府指导价 市场调节价物业服务收费形式 包干制 酬金制物业服务费用的成本构成（此略）物业服务费的缴纳和督促 非业主使用人的交费责任 未交付房屋的交费主体 业主委员会对欠费业主的督促义务代收代交费用 供水、供电、供气、供热、通信及有线电视等单位 注意：向最终用户收费；物业企业可向委托单位收取手续费。三、物业服务合同物业服务合同与前期物业服务合同 根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同。 业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同称为物业服务合同；建设单位与物业服务企业所签订的合同称为前期物业服务合同。物业服务企业的义务和责任物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务物业服务企业的安全防范协助义务《条例》第三十六条规定：物业服务企业未履行约定，造成损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务合同与前期物业服务合同应当具备的主要内容前期物业服务合同的主要内容：1、合同的当事人与物业的基本情况2、物业服务内容与质量3、物业服务