物业经营管理收益性物业价值评估课件.pptxVIP

第四章 收益性物业价值评估范宝芬 考试大纲：　考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。 考试大纲： 掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别；市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。本章考试知识要点： 1. 物业价格的特征 2. 收益性物业价格和价值的种类 3. 影响收益性物业价格的因素 4. 收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤第一节 收益性物业的概念　收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。　影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等 收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素： ①未来净收益的大小──未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低； ②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低； ③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。第二节 收益性物业价格的概念及特征一、物业价格的概念（熟悉） 物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。二、物业价格的形成条件 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。 ①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。 ②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 ③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买。三、物业价格的特征（熟悉） 物业价格主要有下列五个特征： ①物业价格受区位的影响很大； ②物业价格实质上是物业权益的价格——同一物业不同权益价格不同 ③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金； ④物业价格形成的时间较长——长时间达成交易 ⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响——物业的独一无二性；交易者的偏好、从众心理、还价能力第三节 收益性物业价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用； 交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。二、投资价值和市场价值（掌握） 投资价值一词有两种含义： 一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值； 二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。 同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优势、经验等。 在某一时点，市场价值是惟一的。 投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估──价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。市场价值——社会一般报酬率投资价值——投资者要求的报酬率投资行为实现得基本条件：该物业的投资价值大于物业市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格 （一）成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。 正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。 三、成交价格、市场价格、理论价格市场价格 简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。 理论价格： 假设的“经济人” 的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。——价值、内在价值、自然价值、自然价格等。 四、总价格和单位价格 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。 单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。宗地面积为4000?㎡ ，容积率5，建筑面积20000㎡，土地总价5000万元，土地单价1250元／㎡，楼面地价250元／㎡房地产售