业委会蜕变的“病理分析”.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 业委会蜕变的“病理分析” 业委会蜕变的“病理分析”  文\刘昌兵  “不给我工资就炒掉你！”、“免我物业费，我就让你连续干！”、“吃喝玩乐挂修理基金费报销！”……近年来频频发生的一些业主委员会及其委员要挟物业管理企业的恶劣行为，表明这些业委会及其委员打着代表广阔业主的幌子牟取私利，已成为物业管理行业健康发展的一大祸根。有鉴于此，本文特对某些蜕变了的业委会及其委员作如下病理分析：  一、法律地位缺失的体制设计使得业委会难有作为  我国法律规定参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。在物业管理行业内外，业委会的代表性一直是一个比较有争议的问题。业委会虽然是依法成立的，但现有法律法规未规定业委会可以经过登记后取得法人资格，所以业委会不是法人；目前在物业管理实务中，人们普遍把业委会作为其他组织来对待，但从法律责任上分析，业委会委员或者业主都不可能对业委会的行为担当最终责任，因此，业委会也不属于其它组织。也就是说，根据现有的法律规定，业委会并不具备任何法律主体资格。  由此引发的最大问题是假如业委会所做的打算损害了广阔业主的利益，它该负什么责任？全国绝大多数业委会的委员都是兼职，不可能有许多时间和精力来处理业委会的事务。虽然一些地方性法规，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《Y市居住物业管理条例》规定了业委会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但如何保证业委员的工作效能仍是一个普遍性的难题，更谈不上担当什么责任了。  在物业管理行业较发达的国家或地区，法律一般要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会详细负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作状况，以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责。也就是说，业委会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，假如业委会委员有违反规定职责的状况就必需担当罚款、训诫等法律责任。为了保证委员的利益，一般还规定业委会成员可以根据标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。  二、消费心理不成熟及物业管理学问贫乏导致业委会非理性维权  尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业管理还显稚嫩。业主总以为只有与物业管理企业分庭抗礼才是维护自己权益的最好方式，未意识到物业管理企业与业主目标利益的全都性。大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段，对交纳物业管理费的抵触心情较大。这样一方面物业管理企业要收费，消费者却不愿交费，导致原来不是很好的居住环境更加恶劣；另一方面，受传统消费观念影响，消费者总期望用有限的钱买到更多东西，这在物业管理消费中是很难实现的。此外，目前许多小区居民的权益意识还不够强，往往等到和物业管理公司矛盾激化后才想到成立业委会来维护自己的权益。 从全国范围来看，业主的物业管理学问大都比较片面，仅用价格凹凸进行推断。根据有关法律法规规定，业委会一旦成立就可以代表全体业主解聘物业管理公司，业委会成员表面上看无利可图，没有工资，没有利益，完全靠个人的牺牲精神、奉献精神和道德品质。这种状况下，个别业委会及其成员的权力欲和私欲过强，市场运作又不规范，造成了业委会非理性维权的先天基因缺陷。特殊是有的业委会成立以后并不能够代表大部分业主的意见，业主往往意见不统一，使得物业管理公司左右犯难，工作难以绽开。  面对业主消费心理的不成熟及物业管理学问的贫乏，业内人士纷纷指出，政府要做好引导工作，对业委会加强指导和帮助，这样才能产生一个健康的小区。  三、缺乏监督的业委会成为不法者牟取私利的工具  由于业委会体制设计的不完善，使得缺乏监督的业委会成为不法者牟取私利的工具。某些小区为什么会有那么多人热衷于进入业委会呢？原因就在于有利可图。发生在全国各地的几个典型的案例可以帮助我们了解个中真相：  很多地方的业委会简单“难产”，而香江花园业委会却成了香饽饽，一下子冒出了两个，并且水火不相容。原因是该小区拥有巨额的副业收入，一份《香江花园物业管理委托合同》透露了其中的部分隐秘。合同规定：香江花园的副业收入，在扣除成本后，剩余部分的20％提留做修理基金，40％补充业委会办公经费，40％归物业管理公司。那么，这笔副业收入究竟是多少呢？香江花园每年包括管理用房出租、公共位置广告等收入就有30多万元，还不包括其他收入。  前不久，涉嫌敲诈的原Y市Z区天泽花园业委会主任黄某被 正式逮捕。据警方介绍，20XX