世联某地产第五园终稿(世联地产提报).pptxVIP

万科的实践?万科第五园策划报告2021/5/2820211028与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是世联地产基于对万科的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案2021/5/28必须明确的3个前提Q1：房地产宏观大势将何去何从？2021/5/28关于房地产泡沫：论据不足可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度160155.05可支配收入定基指数140定基指数：1997年=100123.55120住宅销售价格定基指数1998-2021年，我国城镇居民住房的“房价收入比”呈现下降态势100（深圳：2021年房价收入比为4.25）2021/5/286000500040003000200010000－100003/603/803/1003/1204/204/404/6宏观调控措施对市场产生了显著影响数量型货币政策下的贷款月度增加额变动在数量型货币政策手段影响下，贷款增速同比明显减缓亿元2021年6月央行121号文件出台2021年3月央行实施差别存款准备金率制度2021年9月存款准备金率上调1个点对于10月份实施的价格型货币手段——基准利率调整，尚无法观察其带来的效应2021/5/2811％增长弹性=1.3增长弹性=1.5增长弹性=1.410％9％8％7％6％5％4％200420072010201320162019202220222025202820312034地产行业前景：快速发展可持续数十年我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额1991-2021年，我国房地产业增加值平均只占GDP的1.8%美国40年来的稳定线1991-2022年，我国房地产业增加值对GDP增长弹性为1.09，未来十几年，房地产业增长弹性将上升到1.3，甚至1.5（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%）2021/5/28微观视角下：房地产业的增长空间巨大我国人均住宅使用面积的未来增长空间2021年我国城镇居民人均住宅使用面积仅17.8平方米2022年我国人均住房使用面积可能达到的水平为24平方米左右（建筑面积30平方米左右）（深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径）2021/5/28必须明确的3个前提Q1——大势：房地产市场快速健康发展Q2：本项目将面临怎样的竞争？2021/5/28边缘地带新城区坂雪岗老城区二线拓展区民治大道沿线关口龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质化龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业的区域认同障碍问题，才有了关外置业量能的激增。这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产生同样的效应。风和日丽“和谐的民风、亮丽的日子”开启了龙华“大盘+美丽的命名+人文情怀”的畅销模式，这种“大盘+美丽生活”模式屡试不爽。对于关内首次置业者，住进“小镇”成一统，关外啥样我不管，关外置业也只是距离问题了，实际心理认同的和行为的仍是关内生活。2021/5/2805~07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业总供应量为240.2万平方米，其中龙坂区占61%片区项目名称建筑面积容积率自然资源户型定位预计推出时间龙坂片区潜龙山庄56万1.75民乐水库以townhouse、别墅、豪宅为主的高档住宅区2006年龙1号地块8.2万1.2山景容积率1.2，以宽景洋房、叠拼别墅等为主。2006年万科城后续各期30万1.04?山景多层洋房、townhouse、别墅2005年山湖林海419.7万1山景、水景合院式HOUSE，联排TH、小高层2005年11月圣莫丽斯花园32.4万1.2山景，水景（水库）以house、别墅、豪宅为主的超大户型低密度住宅区2005年11月龙岗区振业城54万1.3亲水湖TH、独院别墅、多层2005年初宝安区尖岗山16.4万0.5山景独立别墅、TH2005年市内九万三13.1万1.4香蜜湖景TH、小高层2006年天鹅堡二期三区2.2万2.0湖景、山景小高层大平面2005年6月城市山谷8.2万2.04山景TH+8层复式（产品创新特例）2005年（数据来源：世联地产数据中心） 2021/5/289、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13