世联沈阳全运富瑞项目投标报告XXXX营销战略思路.pptxVIP

二零一三营销战略思路初探;区域判断;;轨道交通及商业配套的全面铺开，全方位满足未来生活所需。;全运会召开及政府南迁的政策利好，更加坚定了客户对于区域的信心。;区域利好已被有效传递并广泛认可 但项目未来面临一定风险;全运会对于项目的销售节点和营销推广等方面，存在极大不可控风险。;全运会之后区域的长期发展价值有待市场验证，全运会利好的持久性存在较大不可控风险;同时，2022年将有大量项目集中入市，总建面超过400万平，板块未来竞争激烈; ?项目方向 世联认为，2022年富瑞项目必须抢占市场先机 通过快销规避风险， 抓住窗口期奠定项目口碑;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。5月-215月-21Friday, May 28, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。01:07:4401:07:4401:075/28/2021 1:07:44 AM 11、人总是珍惜为得到。5月-2101:07:4401:07May-2128-May-21 12、人乱于心，不宽余请。01:07:4401:07:4401:07Friday, May 28, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。5月-215月-2101:07:4401:07:44May 28, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。28 五月 20211:07:44 上午01:07:445月-21 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。五月 211:07 上午5月-2101:07May 28, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/5/28 1:07:4401:07:4428 May 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:07:44 上午1:07 上午01:07:445月-21;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。5月-215月-21Friday, May 28, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。01:07:4401:07:4401:075/28/2021 1:07:44 AM 11、人总是珍惜为得到。5月-2101:07:4401:07May-2128-May-21 12、人乱于心，不宽余请。01:07:4401:07:4401:07Friday, May 28, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。5月-215月-2101:07:4401:07:44May 28, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。28 五月 20211:07:44 上午01:07:445月-21 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。五月 211:07 上午5月-2101:07May 28, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/5/28 1:07:4401:07:4428 May 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:07:44 上午1:07 上午01:07:445月-21;市场研判;目前全运板块在售项目仅有三个，且全部为百万大盘，物业类型以洋房（多层）、高层为主;【绿城全运村】通过强调项目低密属性和生活配套，突出自身宜居价值;【去化情况及价格走势】高价位的入市，造成长期的有价无市去化缓慢；向市场妥协后量价飞跃;125 ㎡;【客户分析】客户群相对高端、地域来源分散、关注升值潜力，政府人员居多;【营销层面】全城营销，与政府建立长期深入的合作关系，关键时刻低价冲量使项目成为了区域领导者;【金道城】 以绿城全运村跟随者姿态面市，依靠商业配套和轨道交通牵引，投资属性显著;【去化情况及价格走势】较低的入市价格，最大程度的吸引区域内主流客户，70-80㎡产品去化较理想;【产品分析】金道城产品设计较差，部分户型严重违背了沈阳客户的居住习惯，主力户型为55-75平米;【客户分析】客户地域来源分散、关注升值潜力，多为难以承受绿城全运村高总价的下游客户;【营销层面】以明星为切入点，但营销结果较为失败，并没有带来任何溢价，项目形象也未传达清晰;【华茂中心】 以百万平城市综合体的形象入市，后期有大量的商业;【产品分析】华茂中心产品以高层为主，以中小面积的投资户型和强功能产品为主;【客户分析】项目仅开盘一个月，从目前来看投资型客户比重加大;【营销层面】华茂中心入市时间较短，但营销紧扣新市府这个地段价值，同时传递热销氛围;区域及市场特征;区域总价比较关系;可以看到目前区域内存在两种发展模式：金道城华茂模式，投资区域+投资项目；绿城模式，投资区域+居住类项目;;本项目应该选择怎样的发展路线？;地块属性——地块距离区域核心区位及主干道有一定距离，周边环境较安静，通达性一般;项目属性——以洋房为主的低密社区，无大规模商业配套和社区配套;项目规划的面积区间完全对位区域成交主力面积段，符合区域市场的最主