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房地产项目成本管理论文 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 论房地产工程本钱管理 摘要：本文从房地产工程决策、工程规划设计、工程建立实施等方面简单阐述了如何对开发工程进展本钱控制和管理。关键词：本钱控制、管理 第一章 引言 在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当根本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分标准的情况下，价格战将是一种趋势，这时本钱管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发工程的本钱控制显得尤为重要。 合理有效地控制房地产工程开发本钱，贯穿于工程投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然工程开发建立的各个阶段本钱控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但我认为房地产开发工程本钱控制应有三个关键阶段：前期投资决策阶段、规划及设计阶段、施工阶段。 第二章 确定工程本钱目标 在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产工程的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对工程本钱有个初步的测算。而且本钱的初步测算应在工程设计过程中予以表达。 房产既然是商品，它就有和其他商品一样的共性，可以应用价值工程管理，即在满足工程构造、质量以及使用功能的前提下，争取获得最正确经济效益。 在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所消耗用〔本钱〕的比值。其表达式为：价值＝功能／本钱。功能是一种产品所具有的特定职能和用途；本钱是从根据用户所提出的功能要求进展研制、生产，到用户使用所花费的全部本钱。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低本钱；二是本钱不变，提高功能；三是本钱增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来本钱大幅度降低；五是既提高功能，又降低本钱。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建立工程最正确经济效益。 目前房地产工程设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证工程市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此根底上对工程工程做进一步测算优化，以确定工程的最终目标本钱。 目标本钱预测与制定 目标本钱预测就是根据竞争性市场价格和目标利润，确定目标本钱。在市场经济环境下，企业成为市场的主体，其一切生产经营活动都要以市场为导向，企业本钱管理也不能例外。多数产品的价格由市场决定，企业的本钱只有承受市场的检验，并且低于市场价格，本钱所代表的效率才能转化为效益。否那么，本钱只能是一种损失。企业为了全面提高经济效益，就必须将本钱建立在市场的根底上，以市场为导向确定本钱。因此，企业应该以竞争性的市场价格为根底，根据企业的目标利润，确定产品应到达的目标本钱，以此对产品本钱水平主动提出事先控制要求。如果用公式表示，这种思维的转变就是从“产品销售价格=产品本钱+方案利润〞转变为“目标本钱=竞争市场价格-目标利润〞。所以目标本钱预测主要是从销售和利润的预测着手。 销售收入预测销售收入预测〔主要是对具有竞争力的市场价格预测〕这一环节是进展目标本钱预测的着手点，将影响目标本钱确实定，至关重要。要尽可能把各种影响因素都考虑进去，包括企业的内部因素和外部因素，做到预测尽可能接近实际。企业制定销售预测应考虑的因素主要有：过去和现在的销售趋势、企业内部变化、竞争对手的变化、顾客的变化、一般商业环境与市场的变化以及企业的战略。预测过程的起点是假设未来与过去相似，所以可根据过去的趋势推断下个年度的销售收入。但未来不是一成不变的，并且商业环境是不断变化的，所以企业必须分析公司内部、竞争对手以及市场的变化将会如何影响未来的价格、销量和收入。 销售收入是预测价格和销量的乘积，如果我们假设销量是恒量，那么价格就是主要影响销售收入的因素。实际上销量受到土地面积、容积率、城市建筑风格等因素的限制，变化不会很大。所以在这里我们分析一下竞争市场上未来的价格。 目标本钱的制定 目标本钱的制定最常见的是制订生产目标本钱，开发设计目标本钱、营销目标本钱乃至使用目标本钱的制定和生产目标本钱的设定原那么相仿。目标本钱制定的最大特点是“倒推〞，目标本钱的制定一般有三种典型计算方法——加算法、扣除法和综合法。 目标本钱分解 目标本钱分解是目标本钱管理模式的中间环节，它以确定目标本钱为根底，为目标本钱控制提供标度，具有承上启下的作用。目标本钱的分解，是将确定的目标本钱按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进展